Kurz beantwortet

Beim Foreign Freehold wird eine Wohneinheit in einem registrierten Condominium im Land Office auf Ihren Namen eingetragen. Voraussetzung sind eine freie Foreign Quota, ein sauberer Eigentumstitel und der Nachweis, dass der Kaufpreis in Fremdwährung aus dem Ausland kam. Fehlt eines dieser drei Elemente, scheitert die Eintragung.

Die Rechtsgrundlage: der Condominium Act

Der Condominium Act regelt, wie Wohnungseigentum in Thailand entsteht und wer es erwerben darf. Er ist die einzige gesetzliche Grundlage, auf der Ausländer im eigenen Namen Eigentum an einer Immobilie eintragen lassen können. Grundstücke bleiben Ausländern verschlossen, wie wir im Ratgeber Immobilien in Thailand für Ausländer erläutern.

Wichtig ist der Begriff "registriertes Condominium". Nur Gebäude, die nach dem Condominium Act eingetragen sind, haben getrennte Eigentumsurkunden je Einheit. Ein Apartmenthaus, das nur wie ein Condo aussieht, fällt nicht darunter. Dort gibt es kein Foreign Freehold, sondern bestenfalls Miete oder Pacht.

Schritt 1: Foreign Quota prüfen

Höchstens 49 Prozent der Gesamtwohnfläche aller Einheiten dürfen Ausländern gehören. Bevor Sie eine Einheit reservieren, muss also klar sein, ob dieser Anteil im Gebäude noch nicht ausgeschöpft ist.

Die verbindliche Auskunft gibt die Juristic Person, also die Eigentümergemeinschaft mit ihrer Verwaltung. Sie führt Buch über die Fläche in ausländischer Hand und stellt für das Land Office eine Bestätigung aus. Beim Neubau übernimmt der Bauträger diese Rolle, bis die Juristic Person gegründet ist.

Was wir empfehlen:

  • Bestätigung schriftlich anfordern, nicht nur mündlich.
  • Auf das Datum achten. Eine Bestätigung von vor sechs Monaten sagt wenig über den heutigen Stand.
  • In gefragten Projekten die Reservierung an eine gültige Quotenbestätigung knüpfen.

Schritt 2: Eigentumsurkunde der Einheit

Jede Einheit in einem registrierten Condominium hat eine eigene Eigentumsurkunde. Sie weist die Fläche, die Lage im Gebäude, den Anteil am Gemeinschaftseigentum und den eingetragenen Eigentümer aus. Belastungen wie Hypotheken stehen auf der Rückseite.

Das Grundstück des Gesamtprojekts sollte auf einer Chanote (Nor Sor 4 Jor) stehen, der vollwertigen Urkunde mit vermessenen Grenzen. Schwächere Titel wie Nor Sor 3 Gor sind für Ausländer nur mit großer Vorsicht relevant. Ein thailändischer Anwalt prüft im Rahmen der Due Diligence:

  • Ist der Verkäufer tatsächlich der eingetragene Eigentümer?
  • Gibt es Belastungen, die vor der Übertragung gelöscht werden müssen?
  • Stimmen Fläche und Einheitennummer mit dem Kaufvertrag überein?
  • Bestehen Rückstände beim Hausgeld? Die Juristic Person stellt dazu eine Bescheinigung aus.

Schritt 3: Der FET-Nachweis

Der Kaufpreis muss in Fremdwährung, etwa in Euro oder Franken, aus dem Ausland nach Thailand überwiesen werden. Die thailändische Bank rechnet den Betrag in Baht um. Für Beträge ab einem Gegenwert von 50.000 US-Dollar stellt sie ein Foreign Exchange Transaction Form (FET) aus, für kleinere Beträge eine Gutschriftbestätigung (Credit Advice).

Diese Belege sind keine Formalie. Ohne sie registriert das Land Office den Ausländer nicht als Eigentümer. Der Verwendungszweck der Überweisung sollte den Kauf der Einheit nennen, mit Name des Käufers, Projekt und Einheitennummer. Wer in mehreren Teilbeträgen überweist, braucht für jede Tranche den Beleg. Praktische Hinweise finden Sie im Ratgeber Geld nach Thailand überweisen.

Eine Anmerkung zur Steuer: Wer 180 Tage oder mehr im Kalenderjahr in Thailand ist, gilt dort als steuerlich ansässig. Überweisungen von Auslandseinkommen können dann steuerpflichtig sein. Diesen Punkt sollte ein Steuerberater vor dem Transfer prüfen.

Schritt 4: Registrierung im Land Office

Die Eigentumsübertragung findet im zuständigen Land Office statt. Anwesend sind Käufer und Verkäufer oder deren Bevollmächtigte. Vorgelegt werden in der Regel:

  • Eigentumsurkunde der Einheit
  • Quotenbestätigung und Hausgeld-Bescheinigung der Juristic Person
  • FET oder Credit Advice der Bank
  • Reisepass des Käufers, Ausweis des Verkäufers
  • Kaufvertrag und gegebenenfalls Vollmachten

Das Land Office berechnet die Übertragungsgebühr und die Steuern des Verkäufers. Anschließend wird der Käufer auf der Urkunde eingetragen und erhält sie ausgehändigt. Welche Gebühren dabei anfallen, zeigt unser Ratgeber Kaufnebenkosten Thailand.

Thai-Quota-Einheiten: nur als Leasehold

Ist die ausländische Quote in einem Gebäude erschöpft, bieten Verkäufer die verbleibenden Einheiten Ausländern oft als Leasehold an. Das bedeutet: Die Wohnung bleibt im Eigentum eines Thailänders oder einer thailändischen Gesellschaft, der Ausländer erhält einen Pachtvertrag über höchstens 30 registrierbare Jahre.

Das ist rechtlich zulässig, aber etwas anderes als Eigentum. Verlängerungen um weitere Perioden sind vertragliche Versprechen, kein registriertes Recht. Der Preis für eine Thai-Quota-Einheit sollte diesen Unterschied abbilden. Was das im Vergleich bedeutet, lesen Sie unter Freehold vs. Leasehold.

Typische Fallen

Anzahlung vor Quotenprüfung

Manche Käufer überweisen eine Reservierungsgebühr, bevor die Quote bestätigt ist. Stellt sich später heraus, dass kein Foreign Freehold möglich ist, wird aus dem Kauf ein Leasehold, oder die Anzahlung ist verloren. Reihenfolge einhalten: erst prüfen, dann zahlen.

Überweisung in Baht

Wer Baht von einem thailändischen Konto überweist oder bar bezahlt, bekommt kein FET. Die Eintragung als Eigentümer ist dann nicht möglich. Der Betrag muss als Fremdwährung ins Land kommen.

Falscher Verwendungszweck

Steht in der Überweisung nur "Transfer" ohne Bezug auf die Einheit, kann das Land Office den Beleg zurückweisen. Name, Projekt und Einheit gehören in den Verwendungszweck.

Ungeprüfter Bauträger

Beim Kauf vom Plan hängt alles davon ab, ob der Bauträger fertigstellt und das Gebäude als Condominium registrieren lässt. Seit dem Erdbeben vom 28. März 2025, das in Bangkok einen Hochhausrohbau einstürzen ließ, achten Käufer stärker auf Bauträger, Baujahr und Statik. Referenzprojekte und Baugenehmigung gehören zur Prüfung.

Tagesvermietung eingeplant

Vermietung unter 30 Tagen ohne Hotellizenz verstößt gegen den Hotel Act. Die meisten Hausordnungen verbieten sie zusätzlich. Wer die Wohnung als Anlage kauft, rechnet mit Langzeitmiete ab einem Monat. Unser Renditerechner ist darauf ausgelegt.

Häufige Fragen

Muss ich für die Eintragung persönlich in Thailand sein?

Nicht zwingend. In der Praxis lassen sich Käufer häufig durch einen Bevollmächtigten vertreten. Welche Form die Vollmacht haben muss und ob das Land Office sie akzeptiert, klärt der Anwalt vorab.

Was passiert, wenn die Foreign Quota nach meinem Kauf voll ist?

Das Land Office prüft die Quote bei jeder Übertragung. Ist sie ausgeschöpft, wird keine weitere Einheit auf einen Ausländer eingetragen. Ihr bestehendes Eigentum bleibt davon unberührt.

Reicht ein Kontoauszug meiner deutschen Bank als Nachweis?

Nein. Das Land Office verlangt das FET oder die Credit Advice der thailändischen Empfängerbank. Der deutsche Auszug belegt den Abgang, nicht die Umrechnung in Thailand.

Kann ich die Wohnung später an einen Thailänder verkaufen?

Ja. Eine Einheit aus der Foreign Quota kann an Thailänder oder an Ausländer verkauft werden. Beim Verkauf an einen Ausländer wird die Quote erneut geprüft.

Nächster Schritt

Wenn Sie eine Eigentumswohnung in Thailand ins Auge fassen, prüfen unser Partner vor Ort und ein Anwalt Quote, Urkunde und Verkäufer, bevor Sie eine Reservierung unterschreiben. Wie der gesamte Ablauf aussieht, beschreiben wir unter So funktioniert es. Kostenlose Erstorientierung anfragen

Stand: September 2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Lassen Sie Ihren Einzelfall von einem Anwalt und Steuerberater prüfen.