Wer in einem Kalenderjahr 180 Tage oder mehr in Thailand verbringt, ist dort steuerlich ansässig. Seit dem 1. Januar 2024 ist Auslandseinkommen, das ab 2024 erzielt und nach Thailand überwiesen wird, dort grundsätzlich steuerpflichtig. Wer den Kaufpreis überweist, bevor er ansässig wird, vermeidet dieses Problem in vielen Fällen.
Worum es geht
Viele Käufer denken beim Immobilienkauf in Thailand an Kaufnebenkosten, Foreign Quota und den richtigen Überweisungsweg. Weniger bekannt ist eine Regel, die seit 2024 gilt und den Geldtransfer selbst betrifft: die Besteuerung von Auslandseinkommen, das nach Thailand gebracht wird.
Für Anleger, die in Europa wohnen bleiben und nur gelegentlich nach Thailand reisen, ändert sich meist wenig. Für Menschen, die auswandern oder als Rentner dauerhaft im Land leben möchten, kann die Reihenfolge von Umzug und Kauf dagegen einen Unterschied machen.
Die 180-Tage-Regel
Thailand knüpft die steuerliche Ansässigkeit an die Aufenthaltsdauer. Wer sich in einem Kalenderjahr 180 Tage oder mehr im Land aufhält, gilt für dieses Jahr als steuerlich ansässig. Die Tage müssen nicht zusammenhängen. Es zählt die Summe innerhalb des Kalenderjahres.
Die Folge: Ab dem Jahr, in dem Sie diese Schwelle überschreiten, unterliegen Sie den thailändischen Regeln für ansässige Personen. Dazu gehört seit 2024 auch die Behandlung von Auslandseinkommen.
Was sich am 1. Januar 2024 geändert hat
Grundlage ist die Anweisung Paw 161/2566 der thailändischen Steuerbehörde. Seither gilt: Ausländisches Einkommen, das ab 2024 erzielt und nach Thailand überwiesen wird, ist in Thailand grundsätzlich steuerpflichtig, sofern der Empfänger im Jahr der Überweisung steuerlich ansässig ist.
Als ausländisches Einkommen gelten zum Beispiel:
- Renten und Pensionen aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz
- Mieteinnahmen aus Immobilien in Europa
- Kapitalerträge wie Zinsen, Dividenden oder Veräußerungsgewinne
Vor 2024 galt in der Praxis eine andere Handhabung. Einkommen, das erst in einem späteren Jahr nach Thailand überwiesen wurde, blieb häufig unbesteuert. Diese Lücke ist mit der neuen Anweisung geschlossen.
Welche Überweisungen betroffen sein können
Die Regel unterscheidet nicht danach, wofür das Geld verwendet wird. Eine Überweisung für den Immobilienkauf wird nicht anders behandelt als eine Überweisung für den Lebensunterhalt. Entscheidend sind drei Fragen:
| Frage | Bedeutung |
|---|---|
| Sind Sie im Jahr der Überweisung 180 Tage oder mehr in Thailand? | Nur dann greift die Ansässigkeit. |
| Stammt das Geld aus Einkommen, das ab 2024 erzielt wurde? | Älteres Vermögen fällt nach der Anweisung nicht unter die Regel. |
| Handelt es sich um Einkommen oder um bereits versteuertes Vermögen? | Die Abgrenzung entscheidet über die Steuerpflicht und muss dokumentiert werden. |
Wer beispielsweise 2026 dauerhaft nach Thailand zieht, dort mehr als 180 Tage verbringt und im selben Jahr 200.000 Euro aus dem Verkauf eines Aktiendepots überweist, sollte vorab prüfen lassen, welcher Teil dieser Summe als Einkommen ab 2024 gilt. Ersparnisse, die bereits vor 2024 vorhanden waren, sind nach der Anweisung nicht betroffen. Der Nachweis liegt aber beim Steuerpflichtigen.
Die angekündigte Ausnahme ist nicht in Kraft
2025 kündigte die thailändische Regierung eine Erleichterung an: Überweisungen im Jahr des Zuflusses oder im darauffolgenden Jahr sollten steuerfrei bleiben. Diese Ausnahme ist Stand Juli 2026 nicht im Royal Gazette veröffentlicht und damit nicht in Kraft.
Wir raten deshalb davon ab, mit dieser Ausnahme zu planen. Solange die Veröffentlichung fehlt, gilt die Regel von 2024 unverändert. Sollte sich das ändern, passen wir diesen Ratgeber an.
Doppelbesteuerungsabkommen als Rahmen
Deutschland und Thailand haben 1967 ein Doppelbesteuerungsabkommen geschlossen. Auch Österreich und die Schweiz haben Abkommen mit Thailand. Diese Verträge regeln, welches Land welche Einkunftsart besteuern darf und wie eine Anrechnung erfolgt.
Das bedeutet nicht, dass eine Steuer automatisch entfällt. Es bedeutet, dass die Zuordnung im Einzelfall geprüft werden muss. Welche Einkünfte in welchem Land erfasst werden und wie die Anrechnung funktioniert, klärt ein Steuerberater, der beide Rechtsordnungen kennt. Konkrete Steuersätze nennen wir bewusst nicht, weil sie vom Einzelfall abhängen.
Die praktische Reihenfolge
Aus der Regel ergibt sich eine einfache Empfehlung für alle, die einen Umzug planen:
Kaufpreis vor der Ansässigkeit überweisen
Wer den Kaufpreis in einem Jahr überweist, in dem er weniger als 180 Tage in Thailand ist, fällt in diesem Jahr nicht unter die Ansässigkeit. Für viele Käufer heißt das: Erst kaufen und überweisen, dann umziehen. Wie die Überweisung selbst ablaufen muss, damit Sie als Eigentümer eingetragen werden, beschreiben wir im Ratgeber Geld nach Thailand überweisen.
Mittelherkunft dokumentieren
Unabhängig vom Zeitpunkt sollten Sie belegen können, woher das Geld stammt. Sinnvoll sind Kontoauszüge, die den Vermögensstand vor 2024 zeigen, Depotabrechnungen, Verkaufsbelege und Nachweise über bereits in Europa versteuerte Einkünfte. Diese Unterlagen helfen sowohl gegenüber der thailändischen Steuerbehörde als auch gegenüber der Bank, die den Zahlungseingang dokumentiert.
Kalenderjahr im Blick behalten
Die 180 Tage beziehen sich auf das Kalenderjahr. Wer im Herbst umzieht, überschreitet die Schwelle in diesem Jahr möglicherweise noch nicht. Wer im Frühjahr umzieht, erreicht sie meist. Der Zeitplan für Umzug und Überweisung sollte darauf abgestimmt sein.
Warum das für Auswanderer und Rentner besonders wichtig ist
Kapitalanleger, die in Europa bleiben, überschreiten die 180 Tage selten. Für sie ist die Regel meist kein Thema. Anders bei Menschen, die den Ruhestand in Thailand verbringen möchten. Sie halten sich dauerhaft im Land auf und beziehen laufend Rente aus Europa. Beides zusammen führt zur Ansässigkeit und zur Frage, wie die überwiesene Rente behandelt wird.
Kommt dann noch der Immobilienkauf hinzu, geht es um größere Summen. Ein Fehler in der Reihenfolge kann teuer werden. Deshalb empfehlen wir Rentnern, den Kauf zeitlich vom Umzug zu trennen und die steuerliche Situation vorab klären zu lassen. Weitere Hinweise für diese Lebensphase finden Sie unter Rentner in Thailand und Auswandern nach Thailand.
Auch die laufenden Mieteinnahmen aus der thailändischen Immobilie sind ein Steuerthema, und zwar in beiden Ländern. Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinne aus Thailand müssen in Deutschland, Österreich und der Schweiz in der Steuererklärung angegeben werden. Die Behandlung richtet sich nach dem jeweiligen Abkommen. Mehr dazu im Überblick Kapitalanlage in Thailand.
Stand: September 2026. Diese Angaben sind keine Rechts- oder Steuerberatung. Steuerliche Regeln ändern sich, und der Einzelfall entscheidet. Lassen Sie Ihre Situation von einem Steuerberater prüfen, der sowohl das thailändische Recht als auch das Ihres Heimatlandes kennt.
Häufige Fragen
Ich wohne in Deutschland und reise nur zweimal im Jahr nach Thailand. Betrifft mich die Regel?
Wenn Sie in keinem Kalenderjahr 180 Tage oder mehr in Thailand sind, gelten Sie dort nicht als steuerlich ansässig. Die Regel zu überwiesenem Auslandseinkommen greift dann nicht. Prüfen lassen sollten Sie trotzdem, wie Mieteinnahmen aus Thailand zu Hause zu erklären sind.
Zählt Geld aus dem Verkauf meines Hauses in Deutschland als Auslandseinkommen?
Das hängt davon ab, ob und in welchem Umfang ein steuerbarer Gewinn entstanden ist und wann. Diese Frage sollte ein Steuerberater vor der Überweisung beantworten, nicht danach.
Kann ich die Ausnahme für Überweisungen im Folgejahr nutzen?
Nein, Stand Juli 2026 ist diese Ausnahme nicht im Royal Gazette veröffentlicht und damit nicht in Kraft. Planen Sie nicht damit.
Was passiert, wenn ich die 180 Tage nur knapp überschreite?
Die Schwelle gilt ab dem 180. Tag. Ein Tag mehr oder weniger entscheidet über die Ansässigkeit für das gesamte Kalenderjahr. Führen Sie eine Aufstellung Ihrer Aufenthaltstage.
Nächster Schritt
Wenn Sie einen Umzug nach Thailand und einen Immobilienkauf gemeinsam planen, sprechen wir mit Ihnen über den sinnvollen Zeitablauf und vermitteln bei Bedarf einen Steuerberater. Kostenlose Erstorientierung anfragen