Immobilien in Thailand als Kapitalanlage

So rechnen wir

Wir rechnen jedes Objekt gleich, damit Sie vergleichen können. Erst die Gesamtinvestition, dann der Cashflow:

Umrechnung 38,00 THB je Euro, Stand 2026-09-08. Werte vor Steuern in Thailand und im Wohnsitzland. Keine Anlageberatung.

Was die Rendite wirklich bestimmt

• Einkaufspreis. Wiederverkäufe schließen in Pattaya 2026 rund 6 % unter Angebotspreis. Wer zum Angebotspreis kauft, verschenkt einen Jahresertrag.
• Leerstand. Ein Objekt in Strandnähe mit Jahresmietern hat einen Monat Leerstand im Jahr, ein Inland-Großprojekt mit hunderten gleichen Einheiten deutlich mehr.
• Common Fee und Rücklagen. Zwischen 40 und 70 THB je Quadratmeter und Monat, dazu Sonderumlagen bei schlecht verwalteten Gebäuden. Wir prüfen die Protokolle der Eigentümerversammlung.
• Verwaltung. Ohne Verwalter vor Ort funktioniert Vermietung aus Europa nicht. 10 % der Miete sind üblich, dafür Mietersuche, Übergabe, Reparaturen, Nebenkostenabrechnung.
• Wiederverkauf. Rendite ist nur die halbe Rechnung. Verkaufsdauer und Abschlag je Stadtteil stehen im Pattaya Condo Index.

Was nicht in die Rechnung gehört

• Airbnb-Renditen. Vermietung unter 30 Tagen ohne Hotellizenz verstößt gegen den Hotel Act. Strafen bis ein Jahr Haft plus Tagesbußgeld. Details
• Mietgarantien. Eine Garantie von 7 % für zwei Jahre ist ein Preisnachlass von 14 %, kein Ertrag. Wir rechnen sie aus dem Kaufpreis heraus.
• Die 0,01-%-Gebührenermäßigung. Sie gilt nur für thailändische Staatsangehörige.
• Wertsteigerung. Prognose für gute Lagen 2026: flach bis plus 2 bis 4 %. Wir kalkulieren mit null.

Steuern auf beiden Seiten

In Thailand fallen auf Mieteinnahmen Steuern an, dazu die jährliche Land and Building Tax und beim Verkauf Übertragungssteuern. In Deutschland, Österreich und der Schweiz gehören die Einkünfte in die Steuererklärung; das jeweilige Doppelbesteuerungsabkommen regelt die Anrechnung. Wer bereits in Thailand steuerlich ansässig ist, muss zusätzlich die Steuer auf überwiesenes Auslandseinkommen beachten. Wir nennen Ihnen Steuerberater mit Thailand-Erfahrung.