Beim Kauf fallen in Thailand eine Übertragungsgebühr von 2 Prozent sowie Steuern des Verkäufers an, deren Höhe von Haltedauer und Verkäufertyp abhängt. Wer welchen Posten trägt, ist Verhandlungssache und gehört in den Kaufvertrag. Ausländer zahlen die regulären Sätze, die ermäßigte Gebühr von 0,01 Prozent gilt nur für thailändische Staatsangehörige.
Die Gebühren und Steuern beim Kauf
Die folgende Tabelle zeigt die Standardsätze, die das Land Office bei der Übertragung berechnet. Grundlage ist entweder der amtliche Schätzwert oder der höhere Wert aus Kaufpreis und Schätzwert.
| Posten | Satz | Bemessungsgrundlage | Wer zahlt üblicherweise |
|---|---|---|---|
| Transfer Fee (Übertragungsgebühr) | 2 % | Amtlicher Schätzwert | Verhandelbar, bei Neubau oft hälftig geteilt |
| Specific Business Tax | 3,3 % | Höherer Wert aus Kaufpreis und Schätzwert | Verkäufer, wenn er weniger als 5 Jahre Eigentümer war |
| Stamp Duty | 0,5 % | Höherer Wert aus Kaufpreis und Schätzwert | Verkäufer, anstelle der Specific Business Tax bei längerer Haltedauer |
| Withholding Tax (Quellensteuer) | Privatpersonen progressiv nach Haltedauer, Firmen 1 % | Berechnung durch das Land Office | Verkäufer |
Specific Business Tax und Stamp Duty fallen nicht gleichzeitig an. War der Verkäufer weniger als fünf Jahre Eigentümer, greift die Specific Business Tax mit 3,3 Prozent. Sonst gilt die Stamp Duty mit 0,5 Prozent.
Die Withholding Tax ist eine Quellensteuer auf den Gewinn des Verkäufers. Bei Privatpersonen wird sie progressiv nach der Haltedauer berechnet, bei Firmen beträgt sie 1 Prozent. Für den Käufer ist sie in der Regel kein Posten. In der Praxis versuchen manche Verkäufer, alle Gebühren auf den Käufer abzuwälzen. Deshalb gilt: Die Verteilung muss im Kaufvertrag stehen, bevor Sie unterschreiben. Der Anwalt prüft das im Rahmen der Due Diligence, wie wir im Ratgeber Immobilienkauf Thailand Ablauf beschreiben.
Die Ermäßigung auf 0,01 Prozent gilt nicht für Ausländer
In den Jahren 2025 und 2026 hat Thailand die Übertragungs- und Hypothekengebühr für Objekte bis 7 Millionen THB auf 0,01 Prozent gesenkt. Die Regelung wurde bis zum 30. Juni 2027 verlängert. Sie gilt jedoch ausschließlich für thailändische Staatsangehörige. Wer als Deutscher, Österreicher oder Schweizer kauft, zahlt die regulären 2 Prozent. Angebote, die Ausländern mit dieser Ermäßigung werben, sind falsch.
Was beim Neubau hinzukommt
Beim Kauf vom Bauträger fallen bei der Übergabe weitere Posten an, die im Kaufvertrag stehen sollten:
- Sinking Fund. Eine einmalige Einlage in die Rücklage der Eigentümergemeinschaft, üblich sind 500 bis 1.000 THB je Quadratmeter.
- Common Fee-Vorauszahlung. Das Hausgeld wird häufig für einen bestimmten Zeitraum im Voraus verlangt.
- Zählergebühren. Anschluss und Zähler für Strom und Wasser.
- Transfer Fee. Bei Neubau oft hälftig zwischen Bauträger und Käufer geteilt.
Laufende Kosten nach dem Kauf
Mit der Eintragung im Land Office beginnen die laufenden Kosten. Diese Spannen sind üblich, aber projektabhängig und keine gesetzlichen Vorgaben.
| Posten | Üblicher Rahmen | Fälligkeit |
|---|---|---|
| Common Fee (Hausgeld) | Oft 40 bis 70 THB je m² und Monat | Monatlich oder jährlich im Voraus |
| Sinking Fund | Oft 500 bis 1.000 THB je m² | Einmalig beim Kauf |
| Land and Building Tax | Geringer Prozentsatz vom Schätzwert | Jährlich, für vermietete Wohnungen |
| Versicherung, Instandhaltung | Objektabhängig | Laufend |
Das Hausgeld deckt Pool, Sicherheitsdienst, Aufzüge, Gemeinschaftsflächen und Verwaltung. Es steigt mit Ausstattung und Alter des Gebäudes. Vor dem Kauf lohnt ein Blick in die letzten Abrechnungen der Juristic Person und in die Höhe der Rücklage. Ein Gebäude mit leerer Kasse verschiebt Reparaturen auf die Eigentümer.
Die Land and Building Tax fällt für vermietete Wohnungen jährlich an. Sie ist ein geringer Prozentsatz vom Schätzwert. Die genaue Höhe für Ihr Objekt klärt der Steuerberater.
Beispielrechnung: Kaufpreis 4.000.000 THB
Die folgende Rechnung ist ein reines Rechenbeispiel mit den Standardsätzen. Wir nehmen vereinfachend an, dass der amtliche Schätzwert dem Kaufpreis entspricht. In der Praxis liegt der Schätzwert oft darunter, und die Verteilung der Posten weicht je nach Vertrag ab. Die Wohnung hat im Beispiel 50 Quadratmeter.
Was das Land Office berechnet (Gesamtsumme, unabhängig davon, wer zahlt):
| Posten | Rechnung | Betrag |
|---|---|---|
| Transfer Fee 2 % | 4.000.000 × 0,02 | 80.000 THB |
| Specific Business Tax 3,3 % (Verkäufer unter 5 Jahre Eigentümer) | 4.000.000 × 0,033 | 132.000 THB |
| oder Stamp Duty 0,5 % (Verkäufer 5 Jahre oder länger Eigentümer) | 4.000.000 × 0,005 | 20.000 THB |
| Withholding Tax (Firma als Verkäufer, 1 %) | 4.000.000 × 0,01 | 40.000 THB |
Bei einer Privatperson als Verkäufer wird die Withholding Tax progressiv nach Haltedauer berechnet. Dafür nennen wir keine Zahl, weil sie vom Einzelfall abhängt.
Was auf den Käufer entfällt, wenn die Transfer Fee hälftig geteilt wird:
| Posten | Rechnung | Betrag |
|---|---|---|
| Hälfte der Transfer Fee | 80.000 / 2 | 40.000 THB |
| Sinking Fund | 50 m² × 500 bis 1.000 THB | 25.000 bis 50.000 THB |
| Summe einmalig | 65.000 bis 90.000 THB |
Das entspricht rund 1,6 bis 2,3 Prozent des Kaufpreises. Übernimmt der Käufer die gesamte Transfer Fee, steigt der Betrag um weitere 40.000 THB. Hinzu kommen Anwaltskosten, die Common Fee-Vorauszahlung und Zählergebühren, für die es keine festen Sätze gibt.
Laufend im Beispiel: Bei 50 Quadratmetern und 40 bis 70 THB je Quadratmeter beträgt das Hausgeld 2.000 bis 3.500 THB im Monat, also 24.000 bis 42.000 THB im Jahr. Bei Vermietung kommt die Land and Building Tax hinzu.
Wer diese Posten mit erwarteter Langzeitmiete verrechnen will, findet im Renditerechner ein Werkzeug dafür. Der Rechner arbeitet mit Monatsmieten, weil Vermietung unter 30 Tagen ohne Hotellizenz nicht zulässig ist. Details dazu im Ratgeber Kurzzeitvermietung in Thailand.
Was oft vergessen wird
- Wechselkurs. Der Kaufpreis wird in Fremdwährung überwiesen und von der thailändischen Bank in Baht umgerechnet. Der Kurs am Tag der Gutschrift bestimmt, wie viel Euro der Kauf tatsächlich kostet. Mehr dazu unter Geld nach Thailand überweisen.
- Anwalt. Die Due Diligence ist ein eigener Kostenpunkt, den Sie einplanen sollten.
- Steuern im Heimatland. Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinne aus Thailand sind in Deutschland, Österreich und der Schweiz in der Steuererklärung anzugeben. Wie das Doppelbesteuerungsabkommen wirkt, klärt der Steuerberater.
- Wiederverkauf. Beim späteren Verkauf werden Sie selbst zum Verkäufer und tragen die Verkäuferseite der Tabelle. Wer innerhalb von fünf Jahren verkauft, zahlt die Specific Business Tax statt der Stamp Duty. Für die Bewertung als Kapitalanlage gehört das in die Rechnung.
Häufige Fragen
Kann ich die Nebenkosten mit dem Verkäufer frei aushandeln?
Ja. Wer welchen Posten trägt, ist Verhandlungssache. Das Land Office berechnet die Gesamtsumme, die Verteilung regelt der Kaufvertrag.
Profitiere ich von der Gebührensenkung auf 0,01 Prozent?
Nein. Diese Ermäßigung gilt bis zum 30. Juni 2027 für Objekte bis 7 Millionen THB, aber nur für thailändische Staatsangehörige. Ausländer zahlen die regulären Sätze.
Was passiert, wenn der Schätzwert unter dem Kaufpreis liegt?
Die Transfer Fee wird vom Schätzwert berechnet, Specific Business Tax und Stamp Duty vom höheren der beiden Werte. Ein niedrigerer Schätzwert senkt also die Übertragungsgebühr, nicht aber die Steuern des Verkäufers.
Muss ich den Sinking Fund auch beim Wiederverkauf zahlen?
Der Sinking Fund wird üblicherweise einmalig beim Ersterwerb vom Bauträger fällig. Bei einem Wiederverkauf hängt es vom Vertrag und von der Hausordnung ab, ob der neue Eigentümer erneut einzahlt.
Nächster Schritt
Wenn Sie wissen möchten, welche Nebenkosten bei einem konkreten Objekt anfallen, rechnen wir das mit Ihnen durch. Dabei zeigen wir auch, welche Posten Sie mit dem Verkäufer verhandeln können. Kostenlose Erstorientierung anfragen
Stand: September 2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Lassen Sie Ihren Einzelfall von einem Anwalt und Steuerberater prüfen.