Immobilien in Thailand kaufen

Alles, was Käufer aus Deutschland, Österreich und der Schweiz vor dem Kauf wissen müssen: Rechtslage, Regionen, Kosten, Ablauf, Vermietung, Steuern und die Fehler, die Sie vermeiden sollten. Stand September 2026.

Kurz beantwortet

Ja, Deutsche können in Thailand Immobilien kaufen. Im eigenen Namen als Eigentum geht das bei Condominium-Einheiten, solange höchstens 49 % der Wohnfläche eines Gebäudes Ausländern gehören und der Kaufpreis aus dem Ausland in Fremdwährung überwiesen wird. Land dürfen Ausländer nicht besitzen; Häuser gehen nur mit einem registrierten Lease des Grundstücks von maximal 30 Jahren.

1. Was Ausländer besitzen dürfen

Das thailändische Recht unterscheidet klar: Grund und Boden sind Ausländern verschlossen, Eigentumswohnungen in Condominiums nicht. Bis zu 49 % der Gesamtwohnfläche eines Gebäudes dürfen im „Foreign Freehold“ an Ausländer übertragen werden, mit vollwertiger Eigentumsurkunde und Eintragung im Land Office. Die diskutierte Anhebung auf 75 % ist nicht beschlossen. Details: Dürfen Deutsche Immobilien in Thailand kaufen?

2. Condo oder Haus

Für Ausländer ist das Condo die einfachste, sicherste und liquideste Form. Ein Haus oder eine Villa kann Ihnen gehören, das Grundstück nicht. Üblich ist ein registrierter Grundstücks-Lease über 30 Jahre. Verlängerungsversprechen sind Verträge, keine Rechte. Der Kauf über eine thailändische Firma mit Strohmann-Gesellschaftern ist rechtswidrig und wird seit 2026 systematisch verfolgt. Warum wir keine Häuser über Thai-Firmen vermitteln

3. Freehold oder Leasehold

Freehold ist Eigentum, Leasehold ist Pacht mit registrierter Höchstdauer von 30 Jahren. Angebote mit 90 oder 99 Jahren sind Marketing; ein entsprechendes Gesetz wurde angekündigt, ist aber nicht in Kraft. Für Wiederverkauf, Erbfall und Finanzierung ist Freehold klar im Vorteil. Vergleich Freehold und Leasehold

4. Regionen im Vergleich

Region	Passt für	Preisniveau	Vermietung	Unser Status
Pattaya	Anleger, Eigennutzer, Ruhestand	niedrig bis mittel	stark, aber Überangebot 2026	Schwerpunkt, geprüfte Objekte
Hua Hin	Ruhestand, Eigennutzer	mittel	schwächer	Einzelobjekte auf Anfrage
Phuket	Eigennutzer mit höherem Budget	hoch	mittel, saisonal	Einzelobjekte auf Anfrage
Bangkok	Anleger mit Fokus Vermietung	mittel bis hoch	ganzjährig in Bahnnähe	ab Phase 3

5. Der Kaufablauf

Erstorientierung, Auswahl, Besichtigung, Reservierung, Due Diligence durch einen Anwalt, Kaufvertrag, Überweisung aus dem Ausland mit FET-Nachweis, Übertragung im Land Office, Übergabe. Ab Entscheidung dauert das meist vier bis acht Wochen. Ablauf Schritt für Schritt und wie wir Sie dabei begleiten.

6. Kaufnebenkosten

Übertragungsgebühr 2 % vom Schätzwert, Specific Business Tax 3,3 % oder Stempelsteuer 0,5 % je nach Haltedauer des Verkäufers, Quellensteuer des Verkäufers. Wer welche Position zahlt, ist Verhandlungssache. Die 2026 verlängerte Ermäßigung auf 0,01 % gilt nur für thailändische Staatsangehörige. Laufend kommen Common Fee, einmalig Sinking Fund und für Vermieter die Land and Building Tax hinzu. Alle Kosten mit Beispielrechnung

7. Geldtransfer und Überweisungssteuer

Der Kaufpreis muss in Fremdwährung aus dem Ausland kommen. Die thailändische Bank stellt das Foreign Exchange Transaction Form aus, ohne das keine Eintragung als ausländischer Eigentümer möglich ist. Wer bereits in Thailand steuerlich ansässig ist (180 Tage im Jahr), kann durch die Überweisung ab 2024 erzielten Auslandseinkommens steuerpflichtig werden. Richtig überweisen und Überweisungssteuer verstehen.

8. Vermietung und Rendite

Tagesvermietung unter 30 Tagen ist ohne Hotellizenz illegal. Realistisch sind Monats- und Jahresmieten mit Bruttorenditen im mittleren einstelligen Bereich und kalkulatorischen Nettorenditen darunter, je nach Einkaufspreis, Leerstand und Kosten. Kapitalanlage Thailand, Renditerechner, Was bei der Vermietung erlaubt ist.

9. Risiken

Foreign Quota nicht geprüft, Überweisung in Baht, 99-Jahre-Versprechen, Airbnb-Rendite eingeplant, Nominee-Firma, Kauf im Überangebot, Bauträger ohne Historie, Bauqualität nach dem Erdbeben 2025 nicht geprüft, keine Rücklagen, Steuerfolgen ignoriert. Die zehn häufigsten Fehler

10. Steuern in Deutschland, Österreich, Schweiz

Mieteinnahmen und Verkaufsgewinne aus Thailand gehören in Ihre Steuererklärung. Die Doppelbesteuerungsabkommen regeln, welches Land besteuert und wie angerechnet wird. Wir nennen Ihnen Steuerberater mit Thailand-Erfahrung und lassen unsere Inhalte fachlich prüfen. Keine Steuerberatung durch uns.

Häufige Fragen

Können Deutsche eine Wohnung in Thailand kaufen?

Ja. Condominium-Einheiten können Ausländer im eigenen Namen als Freehold erwerben, sofern die Ausländerquote von 49 % im Gebäude nicht ausgeschöpft ist und der Kaufpreis aus dem Ausland in Fremdwährung überwiesen wird.

Wie viel Eigenkapital brauche ich?

In der Regel den vollen Kaufpreis plus Nebenkosten. Thailändische Banken finanzieren Ausländer nur selten und zu ungünstigen Konditionen. Viele Käufer finanzieren, wenn überhaupt, über eine Immobilie im Heimatland.

Brauche ich ein Visum, um zu kaufen?

Nein. Der Kauf ist unabhängig vom Aufenthaltsstatus. Für längere Aufenthalte brauchen Sie ein passendes Visum, für Rentner meist das Non-Immigrant O-A oder das LTR-Visum. Thailand als Rentner

Was passiert mit der Immobilie im Erbfall?

Für die Immobilie gilt thailändisches Recht. Ein Testament in Thailand ist empfehlenswert. Erben müssen die Voraussetzungen für ausländisches Eigentum erfüllen oder die Einheit innerhalb einer Frist verkaufen. Das klärt ein Anwalt im Einzelfall.

Wie lange dauert der Kauf?

Ab Entscheidung meist vier bis acht Wochen. Der Geldtransfer mit FET-Nachweis und die Terminierung im Land Office bestimmen das Tempo.

Stand: September 2026. Dieser Guide ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Fachliche Prüfung: [Rechtsanwalt / Steuerberater für die fachliche Prüfung].