Vermietung unter 30 Tagen ohne Hotellizenz verstößt in Thailand gegen den Hotel Act B.E. 2547 (2004). Ein Gerichtsurteil Anfang 2026 hat bestätigt, dass nur Monatsmieten ausgenommen sind. Wer eine Condo-Wohnung als Kapitalanlage kauft, sollte deshalb ausschließlich mit Langzeitmiete rechnen.
Die Ausgangslage
Viele Verkäufer und Vermittler werben mit Tagesmieten über Buchungsplattformen. Die Rechnung wirkt einfach: hohe Tagespreise, gute Auslastung in der Hochsaison, attraktive Rendite. Was dabei oft fehlt, ist der Hinweis auf die Rechtslage. Tageweise Vermietung einer privaten Wohnung ist in Thailand ohne Hotellizenz nicht erlaubt.
Wir gehen in diesem Ratgeber der Frage nach, was genau verboten ist, welche Folgen drohen und was das für die Kalkulation einer Kapitalanlage in Thailand bedeutet.
Der Hotel Act und die 30-Tage-Grenze
Der Hotel Act B.E. 2547 aus dem Jahr 2004 regelt, wer in Thailand gewerblich Unterkünfte anbieten darf. Wer Gäste gegen Entgelt für kurze Zeiträume beherbergt, betreibt nach diesem Gesetz ein Hotel und benötigt eine entsprechende Lizenz. Für eine einzelne Condo-Einheit ist eine solche Lizenz in der Praxis nicht zu bekommen.
Die Grenze liegt bei 30 Tagen. Vermietung unter 30 Tagen ohne Hotellizenz verstößt gegen den Hotel Act. Ausgenommen sind nur Monatsmieten. Das heißt: Wer seine Wohnung für mindestens einen Monat am Stück vermietet, bewegt sich innerhalb des Gesetzes. Wer sie tage- oder wochenweise anbietet, nicht.
Das Gerichtsurteil Anfang 2026
Lange Zeit wurde die Rechtslage von Vermietern unterschiedlich ausgelegt. Manche argumentierten, dass die Vermietung weniger Einheiten nicht unter den Hotel Act falle. Ein Gerichtsurteil Anfang 2026 hat diese Diskussion beendet. Das Gericht bestätigte, dass nur Monatsmieten von der Lizenzpflicht ausgenommen sind.
Für Eigentümer bedeutet das Klarheit in eine Richtung, die vielen nicht gefällt. Die Hoffnung, Kurzzeitvermietung in einer rechtlichen Grauzone zu betreiben, hat mit dem Urteil keine Grundlage mehr.
Strafen und Kontrollen
Ein Verstoß gegen den Hotel Act ist keine Bagatelle.
| Sanktion | Höhe |
|---|---|
| Freiheitsstrafe | bis zu ein Jahr |
| Geldstrafe | 20.000 THB |
| Zusätzlich je Tag der Fortsetzung | 10.000 THB |
Die Behörden setzen das Gesetz auch durch. 2025 und 2026 gab es Razzien in Bangkok und Pattaya. Dabei werden Buchungsplattformen ausgewertet und Wohnungen kontrolliert. Für einen Eigentümer, der in Europa lebt und die Vermietung an eine Agentur ausgelagert hat, ist das ein erhebliches Risiko. Die Verantwortung bleibt beim Eigentümer.
Hausordnungen als zweite Hürde
Neben dem Gesetz gibt es die Regeln des jeweiligen Condominiums. Die meisten Hausordnungen verbieten Tagesvermietung zusätzlich. Die Eigentümergemeinschaft hat ein Interesse daran, dass keine wechselnden Feriengäste die Gemeinschaftsanlagen nutzen und die Sicherheit beeinträchtigen.
Verstöße gegen die Hausordnung können zu Geldbußen, zum Entzug von Zugangskarten oder zu Konflikten mit der Verwaltung führen. Beim Wiederverkauf kann eine dokumentierte Auseinandersetzung mit der Eigentümergemeinschaft ein Nachteil sein. Wer eine Wohnung zur Vermietung kauft, sollte die Hausordnung deshalb vor der Unterschrift lesen.
Ein geplantes Gesetz, das nicht in Kraft ist
Es gibt einen Gesetzentwurf, den sogenannten Non-Hotel Accommodation Act, der Kurzzeitvermietung außerhalb von Hotels regeln könnte. Dieser Entwurf lag Anfang 2026 beim Council of State. Er ist nicht in Kraft.
Ob und in welcher Form dieses Gesetz kommt, ist offen. Solange es keine Regelung gibt, gilt der Hotel Act mit seiner 30-Tage-Grenze. Wer heute mit einer künftigen Legalisierung plant, kauft auf Basis einer Annahme, nicht auf Basis der Rechtslage.
Was legal ist
Die gute Nachricht: Langzeitvermietung ist erlaubt und in vielen Lagen gut nachgefragt.
Monatsmiete
Ab einer Mietdauer von einem Monat gilt die Ausnahme vom Hotel Act. Vermietungen von ein bis drei Monaten sprechen Überwinterer, Sprachschüler oder Menschen an, die vor einem Umzug eine Region kennenlernen möchten.
Langzeitmiete
Üblich sind Mietverträge über 6 bis 12 Monate. Diese Form bringt weniger Verwaltungsaufwand, stabilere Einnahmen und weniger Verschleiß als häufig wechselnde Gäste. Mieter sind oft Berufstätige, Expats mit Arbeitsvertrag oder Rentner mit Langzeitvisum.
Ob eine Wohnung für Langzeitmieter attraktiv ist, hängt von anderen Kriterien ab als bei Feriengästen. Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten, Verkehrsanbindung, Internet, ein ruhiges Umfeld und ein gepflegtes Gebäude zählen mehr als der Meerblick. Bei der Objektauswahl in Pattaya berücksichtigen wir diese Punkte.
Was das für die Renditerechnung bedeutet
Wer eine Condo-Wohnung als Kapitalanlage bewertet, sollte die Kalkulation ausschließlich auf Langzeitmiete stützen. Das heißt konkret:
- Monatsmiete ansetzen, die in vergleichbaren Objekten tatsächlich erzielt wird, nicht die vom Verkäufer genannte Zielmiete
- Leerstand einplanen, weil zwischen zwei Mietverhältnissen Wochen vergehen können
- Laufende Kosten abziehen: Hausgeld, Instandhaltung, Verwaltung, Land and Building Tax bei Vermietung
- Keine Einnahmen aus Tages- oder Wochenvermietung einrechnen
Mit unserem Renditerechner für Thailand können Sie diese Rechnung selbst durchspielen. Er ist bewusst auf Langzeitmiete ausgelegt. Welche Kosten beim Kauf und im laufenden Betrieb anfallen, lesen Sie im Ratgeber Kaufnebenkosten in Thailand.
Manche Angebote, die mit hohen Renditen werben, funktionieren nur unter der Annahme von Kurzzeitvermietung. Fällt diese Annahme weg, verändert sich das Bild oft deutlich. Wir sehen es als unsere Aufgabe, das vor dem Kauf transparent zu machen, nicht danach.
Stand: September 2026. Diese Angaben sind keine Rechts- oder Steuerberatung. Gesetze und Hausordnungen können sich ändern. Lassen Sie geplante Vermietungsmodelle von einem Anwalt in Thailand prüfen.
Häufige Fragen
Darf ich meine Wohnung an Freunde oder Familie kostenlos überlassen?
Der Hotel Act betrifft die entgeltliche Beherbergung. Eine unentgeltliche Überlassung an Bekannte ist davon zu unterscheiden. Prüfen Sie aber die Hausordnung, die auch hier Regeln zur Gästeregistrierung vorsehen kann.
Gibt es Condos mit Hotellizenz, in denen Tagesvermietung erlaubt ist?
Es gibt Projekte, die als Hotel oder als gemischtes Konzept mit Hotellizenz betrieben werden. Dort gelten andere Regeln, meist mit verpflichtendem Betreibermodell. Ob eine Lizenz tatsächlich vorliegt und was sie umfasst, muss im Einzelfall geprüft werden.
Was ist mit einer Mietdauer von genau 30 Tagen?
Die Ausnahme gilt für Monatsmieten. Wir empfehlen Mietverträge, die eindeutig auf Monatsbasis geschlossen sind, und raten von Konstruktionen ab, die an der Grenze operieren. Im Zweifel sollte ein Anwalt den Vertrag prüfen.
Wie finde ich Langzeitmieter?
Über lokale Agenturen, Expat-Gruppen und die Hausverwaltung. Eine gute Verwaltung vor Ort ist für Eigentümer aus Europa meist der entscheidende Faktor. Wir helfen bei der Auswahl.
Nächster Schritt
Wenn Sie ein Objekt zur Vermietung in Betracht ziehen, rechnen wir mit Ihnen die Langzeitmiete realistisch durch und prüfen die Hausordnung. Den Ablauf unserer Begleitung finden Sie unter So funktioniert es. Kostenlose Erstorientierung anfragen