Der Kaufpreis für eine Foreign-Freehold-Wohnung muss in Fremdwährung aus dem Ausland nach Thailand überwiesen werden. Die thailändische Bank wechselt in Baht und stellt ab 50.000 US-Dollar ein Foreign Exchange Transaction Form aus, darunter eine Gutschriftbestätigung. Ohne diese Belege registriert das Land Office keinen Ausländer als Eigentümer.
Warum die Überweisung über das Eigentum entscheidet
Beim Kauf einer Eigentumswohnung in Thailand ist der Geldweg Teil des Rechtsgeschäfts. Das Land Office prüft bei der Eintragung nicht nur den Kaufvertrag, sondern auch, woher das Geld kam. Nur wenn der Kaufpreis nachweislich aus dem Ausland in Fremdwährung eingegangen ist, wird ein Ausländer als Eigentümer eingetragen.
Das klingt nach einer Formalie. In der Praxis ist es die häufigste Stelle, an der Käufer aus Deutschland, Österreich und der Schweiz Zeit und Geld verlieren. Wer die Überweisung falsch auslöst, muss sie im schlimmsten Fall zurückholen und neu ausführen. Die Grundlagen zum Eigentum für Ausländer erklären wir unter Immobilien in Thailand kaufen und im Ratgeber Condo als Foreign Freehold.
Die drei Bausteine einer korrekten Überweisung
Fremdwährung statt Baht
Die Überweisung muss in einer Fremdwährung ankommen, für Käufer aus dem DACH-Raum in der Regel in Euro oder Schweizer Franken. Die Umrechnung in Baht übernimmt die empfangende Bank in Thailand. Wer bereits zu Hause in Baht wechselt und Baht überweist, verliert den Nachweis der Auslandsherkunft. Genau dieser Nachweis ist aber Voraussetzung für die Eintragung.
Praktisch bedeutet das: Bei der Hausbank die Überweisung in Euro anweisen und die Option "Umrechnung durch Empfängerbank" wählen. Falls die eigene Bank eine automatische Konvertierung anbietet, diese ausdrücklich ablehnen.
Der richtige Verwendungszweck
Der Verwendungszweck sollte den Kauf der Einheit eindeutig benennen. Sinnvoll sind drei Angaben: der Name des Käufers, der Name des Projekts und die Nummer der Einheit. Ein Beispiel für die Struktur: "Purchase of condominium unit [Nummer], [Projektname], buyer [Name]". Die genaue Formulierung stimmen wir vor der Überweisung mit dem Anwalt vor Ort ab.
Ein allgemeiner Text wie "Umzug" oder "Eigenübertrag" reicht nicht. Die Bank kann dann keinen Bezug zum Immobilienkauf herstellen und stellt den Beleg möglicherweise nicht mit dem nötigen Zweck aus.
FET-Formular und Credit Advice
Die thailändische Bank dokumentiert den Eingang. Ab einem Gegenwert von 50.000 US-Dollar stellt sie ein Foreign Exchange Transaction Form aus, kurz FET. Für kleinere Beträge gibt es eine Gutschriftbestätigung, die Credit Advice. Beide Dokumente belegen, dass Fremdwährung aus dem Ausland eingegangen und in Baht gewechselt wurde.
| Betrag (Gegenwert) | Beleg der Bank | Wofür |
|---|---|---|
| ab 50.000 USD | Foreign Exchange Transaction Form (FET) | Eintragung im Land Office |
| unter 50.000 USD | Credit Advice | Eintragung im Land Office |
Diese Belege sollten Sie im Original aufbewahren. Sie werden bei der Eintragung vorgelegt und sind später auch relevant, wenn Sie den Erlös eines Wiederverkaufs zurück nach Europa transferieren möchten.
Die Rolle der thailändischen Bank
Die Bank in Thailand ist nicht nur Zahlungsempfänger, sondern auch Aussteller des Nachweises. Deshalb lohnt es sich, vor der Überweisung zu klären, welche Bank das Geld entgegennimmt und ob sie mit dem Ablauf für ausländische Käufer vertraut ist. Bei größeren Bauträgern und etablierten Anwaltskanzleien ist das Routine. Bei kleineren Verkäufern sollte der Anwalt die Bank vorab informieren.
Wichtig: Die Bank erstellt den Beleg auf den Namen des Kontoinhabers. Empfänger und späterer Eigentümer sollten deshalb übereinstimmen oder der Zahlungszweck muss den Käufer eindeutig ausweisen.
Eigenes Konto oder direkte Zahlung
Es gibt zwei gängige Wege, und beide funktionieren, wenn der Ablauf sauber ist.
Eigenes Konto in Thailand
Sie eröffnen ein Konto bei einer thailändischen Bank, überweisen den Kaufpreis in Euro dorthin und zahlen von dort an den Verkäufer. Vorteil: Das FET oder die Credit Advice lautet direkt auf Ihren Namen. Nachteil: Die Kontoeröffnung als Ausländer ist nicht immer einfach und erfordert in der Regel persönliche Anwesenheit sowie passende Unterlagen. Die Anforderungen unterscheiden sich je nach Bank und Filiale.
Zahlung an Bauträger oder Treuhandkonto
Bei Neubauprojekten überweisen viele Käufer direkt auf das Konto des Bauträgers oder auf ein Treuhandkonto der Anwaltskanzlei. Dann muss der Verwendungszweck umso klarer den Käufer und die Einheit nennen, damit die Bank den Beleg auf den Käufer bezieht. Klären Sie vorab schriftlich, wer das FET beantragt und wer es Ihnen aushändigt.
Welchen Weg wir im Einzelfall empfehlen, hängt vom Objekt und vom Zeitplan ab. Den vollständigen Ablauf vom Reservierungsvertrag bis zur Eintragung beschreiben wir im Ratgeber Immobilienkauf in Thailand: Ablauf.
Häufige Fehler und wie Sie sie vermeiden
Überweisung in Baht
Der Klassiker. Die Hausbank oder ein Transferdienst rechnet bereits in Baht um. Das Geld kommt in Thailand als Baht an, der Nachweis der Fremdwährungsherkunft fehlt. Lösung: Immer in Euro oder Franken anweisen und die Konvertierung der thailändischen Bank überlassen.
Falscher oder fehlender Verwendungszweck
Ohne Bezug zum Immobilienkauf kann die Bank keinen passenden Beleg ausstellen. Manche Banken korrigieren das nachträglich, viele nicht. Lösung: Verwendungszweck vorab mit dem Anwalt abstimmen und den Wortlaut exakt übernehmen.
Teilzahlungen ohne durchgängigen Beleg
Bei Ratenzahlungen an Bauträger entstehen mehrere Überweisungen. Jede einzelne braucht den korrekten Verwendungszweck und einen Beleg. Fehlt für eine Rate der Nachweis, deckt die Summe der Belege nicht den vollen Kaufpreis. Lösung: Für jede Rate denselben Zweck verwenden und die Belege fortlaufend sammeln.
Zahlung durch Dritte
Wenn ein Familienmitglied oder eine Firma überweist, passt der Name auf dem Beleg nicht zum Käufer. Das Land Office kann die Eintragung verweigern. Lösung: Der Käufer überweist selbst, oder der Anwalt klärt vorab, wie ein abweichender Absender dokumentiert werden muss.
Transferdienste ohne Rücksprache
Online-Dienste sind oft günstiger als die Hausbank. Einige wickeln die Zahlung aber über lokale Baht-Konten ab, sodass die Fremdwährungsherkunft nicht mehr nachweisbar ist. Lösung: Vorab beim Dienst nachfragen, ob eine Überweisung in Fremdwährung mit individuellem Verwendungszweck möglich ist und ob die thailändische Bank ein FET ausstellen kann.
Überweisung und Steuer: ein Thema, das dazugehört
Seit 2024 kann Auslandseinkommen, das nach Thailand überwiesen wird, dort steuerpflichtig sein, wenn Sie in dem Jahr 180 Tage oder mehr in Thailand verbringen. Für Käufer, die bereits im Land leben oder den Umzug planen, ist die Reihenfolge von Überweisung und Ansässigkeit deshalb wichtig. Die Einzelheiten erklären wir im Ratgeber Thailand Steuer auf Auslandseinkommen. Wer über den Umzug nachdenkt, findet unter Auswandern nach Thailand weitere Hinweise.
Stand: September 2026. Diese Angaben sind keine Rechts- oder Steuerberatung. Bankanforderungen und Behördenpraxis können sich ändern. Lassen Sie den Ablauf vor der Überweisung von einem Anwalt in Thailand prüfen.
Häufige Fragen
Kann ich den Kaufpreis von einem Gemeinschaftskonto überweisen?
Das ist möglich, sollte aber vorab mit dem Anwalt geklärt werden. Entscheidend ist, dass der spätere Eigentümer auf dem Beleg erkennbar ist. Bei Ehepaaren, die gemeinsam kaufen, sollten beide Namen im Verwendungszweck stehen.
Was passiert, wenn ich versehentlich in Baht überwiesen habe?
Dann fehlt der Nachweis der Fremdwährungsherkunft. In vielen Fällen muss das Geld zurücküberwiesen und erneut in Euro gesendet werden. Das kostet Zeit und Wechselgebühren. Sprechen Sie sofort mit Ihrem Anwalt, bevor Sie weitere Schritte unternehmen.
Brauche ich das FET auch beim Wiederverkauf?
Ja, die Belege sind auch beim späteren Rücktransfer des Verkaufserlöses hilfreich. Sie zeigen, wie viel Geld ursprünglich aus dem Ausland eingebracht wurde. Bewahren Sie alle Originale dauerhaft auf.
Kann ich in mehreren Raten überweisen?
Ja. Jede Rate braucht denselben Verwendungszweck und einen eigenen Beleg. Die Belege müssen zusammen den vollen Kaufpreis abdecken.
Nächster Schritt
Wenn Sie ein konkretes Objekt im Blick haben, prüfen wir mit Ihnen den Zahlungsweg, bevor Sie Geld bewegen. Wie unsere Begleitung aufgebaut ist, lesen Sie unter So funktioniert es. Kostenlose Erstorientierung anfragen