Der Kauf einer Immobilie in Thailand läuft in klar abgegrenzten Schritten: Orientierung, Objektauswahl, Reservierung, Prüfung durch einen Anwalt, Kaufvertrag, Überweisung mit FET-Nachweis, Übertragung im Land Office und Übergabe. Wir begleiten Sie mit einem deutschsprachigen Ansprechpartner und einem Partner vor Ort. Der Anwalt prüft, das Land Office trägt ein, Sie entscheiden.
Wer welche Rolle hat
Bevor wir die Schritte durchgehen, ein Blick auf die Beteiligten. Der Kauf gelingt, wenn jeder seine Aufgabe kennt.
Ihr Ansprechpartner in Deutschland. Wer in Deutschland gewerblich Immobilienkaufverträge vermittelt oder nachweist, braucht eine Erlaubnis nach §34c GewO. Wir arbeiten dafür mit einem Partner, der über diese Erlaubnis verfügt. Er ist Ihr erster Kontakt, klärt Ziel und Budget und hält den Faden über alle Schritte.
Unser Partner in Thailand. Er kennt die Projekte, besichtigt Objekte, spricht mit Bauträgern, Verkäufern und der Verwaltung des Condominiums und begleitet Sie zum Land Office.
Ihr Anwalt in Thailand. Unabhängig von uns und vom Verkäufer. Er prüft Urkunde, Verkäufer und Vertrag. Wir empfehlen, ihn selbst zu beauftragen.
Ihr Steuerberater. Er klärt vor der Überweisung, was in Ihrem Heimatland und in Thailand steuerlich zu beachten ist.
Wie wir arbeiten, beschreiben wir ausführlich unter So funktioniert es.
Die Schritte im Überblick
| Schritt | Was passiert | Wer ist beteiligt |
|---|---|---|
| 1. Erstorientierung | Ziel, Budget, Modell klären | Sie, Ansprechpartner in Deutschland |
| 2. Objektprüfung | Auswahl, Besichtigung, Quote und Bauträger prüfen | Partner in Thailand |
| 3. Reservierung | Einheit sichern, Reservierungsvertrag | Sie, Verkäufer |
| 4. Due Diligence | Urkunde, Belastungen, Verkäufer, Vertrag prüfen | Anwalt |
| 5. Kaufvertrag | Unterschrift, Zahlungsplan | Sie, Verkäufer, Anwalt |
| 6. Geldtransfer | Überweisung in Fremdwährung, FET | Sie, Ihre Bank, thailändische Bank |
| 7. Übertragung | Eintragung im Land Office | Sie oder Bevollmächtigter, Verkäufer |
| 8. Übergabe | Schlüssel, Zähler, Hausgeld | Sie, Verkäufer, Verwaltung |
| 9. Vermietung und Verwaltung | Langzeitmiete, laufende Betreuung | Sie, Partner in Thailand |
Schritt 1: Erstorientierung
Am Anfang steht ein Gespräch. Wir klären, was Sie erreichen wollen: Kapitalanlage, Alterssitz oder beides. Wir sprechen über Ihr Budget, Ihren Zeithorizont und darüber, ob Sie in Thailand leben wollen. Daraus ergibt sich das Modell. Für die meisten Käufer ist das eine Eigentumswohnung im Foreign Freehold, wie wir im Ratgeber Immobilien in Thailand für Ausländer erläutern.
Wichtig in dieser Phase: Wer 180 Tage oder mehr im Kalenderjahr in Thailand ist, wird dort steuerlich ansässig. Ab 2024 erzieltes Auslandseinkommen, das dann überwiesen wird, ist grundsätzlich steuerpflichtig. Wer umziehen will, sollte den Kaufpreis möglichst vorher überweisen oder sich beraten lassen.
Schritt 2: Objektprüfung
Unser Partner in Thailand stellt passende Objekte zusammen und besichtigt sie. Geprüft wird, ob das Gebäude als Condominium registriert ist, ob in der Foreign Quota noch Platz ist und wie der Bauträger aufgestellt ist. Seit dem Erdbeben vom 28. März 2025, das in Bangkok einen Hochhausrohbau einstürzen ließ, achten Käufer stärker auf Bauträger, Baujahr und Statik.
Auch der Markt spielt eine Rolle. In Pattaya gibt es ein strukturelles Überangebot, konzentriert auf Jomtien und den südlichen Strandabschnitt. Gute Lagen halten sich besser als der Massenmarkt im Landesinneren. Mehr dazu unter Pattaya Immobilien kaufen.
Schritt 3: Reservierung
Haben Sie sich entschieden, wird die Einheit reserviert. Üblich ist ein Reservierungsvertrag mit einer Anzahlung. Unsere Empfehlung: Die Reservierung sollte an eine schriftliche Bestätigung der Foreign Quota geknüpft sein. Sonst kann aus dem geplanten Eigentum ein Leasehold werden.
Schritt 4: Due Diligence durch den Anwalt
Jetzt prüft Ihr Anwalt. Er sieht sich die Eigentumsurkunde an. Bei Grundstücken ist die Chanote (Nor Sor 4 Jor) die vollwertige Urkunde mit vermessenen Grenzen. Schwächere Titel sind für Ausländer nur mit großer Vorsicht relevant. Er prüft, ob der Verkäufer der eingetragene Eigentümer ist, ob Belastungen bestehen und ob Hausgeld-Rückstände vorliegen. Beim Neubau prüft er Baugenehmigung und Vertragsbedingungen des Bauträgers.
Das Ergebnis ist eine klare Aussage: kaufen, nachverhandeln oder Abstand nehmen.
Schritt 5: Kaufvertrag
Der Kaufvertrag regelt Preis, Zahlungsplan, Übergabetermin und die Verteilung der Nebenkosten. Wer welche Gebühr trägt, ist verhandelbar und muss im Vertrag stehen. Die Details finden Sie im Ratgeber Kaufnebenkosten Thailand. Der Anwalt prüft den Vertrag vor Ihrer Unterschrift.
Schritt 6: Geldtransfer mit FET
Der Kaufpreis muss in Fremdwährung aus dem Ausland nach Thailand überwiesen werden. Die thailändische Bank rechnet in Baht um und stellt ab einem Gegenwert von 50.000 US-Dollar ein Foreign Exchange Transaction Form aus, für kleinere Beträge eine Credit Advice. Ohne diese Belege registriert das Land Office keinen Ausländer als Eigentümer.
Im Verwendungszweck sollten Ihr Name, das Projekt und die Einheit stehen. Wie das praktisch geht, erklären wir im Ratgeber Geld nach Thailand überweisen.
Schritt 7: Übertragung im Land Office
Am Übertragungstag treffen sich Käufer und Verkäufer oder ihre Bevollmächtigten im Land Office. Vorgelegt werden die Urkunde, die Quotenbestätigung, die Bescheinigung über das Hausgeld, das FET und die Ausweise. Das Land Office berechnet Übertragungsgebühr und Steuern, trägt Sie als Eigentümer ein und händigt die Urkunde aus. Unser Partner vor Ort begleitet Sie.
Schritt 8: Übergabe
Nach der Eintragung folgt die Übergabe: Schlüssel, Zählerstände, Zugangskarten, Kontakt zur Verwaltung. Beim Neubau kommen Sinking Fund, Vorauszahlung des Hausgelds und Zählergebühren hinzu. Ein Übergabeprotokoll hält Mängel fest, die der Verkäufer oder Bauträger noch beheben muss.
Schritt 9: Vermietung und Verwaltung
Wer vermietet, tut das mit Langzeitmiete ab einem Monat, üblich sind 6 bis 12 Monate. Vermietung unter 30 Tagen ohne Hotellizenz verstößt gegen den Hotel Act, und die meisten Hausordnungen verbieten sie zusätzlich. Unser Partner in Thailand kann Vermietung und Betreuung übernehmen. Für eine erste Einschätzung der Zahlen nutzen Sie den Renditerechner.
Mieteinnahmen aus Thailand gehören in die Steuererklärung in Deutschland, Österreich oder der Schweiz. Wie das Doppelbesteuerungsabkommen wirkt, klärt der Steuerberater.
Häufige Fragen
Wie lange dauert der gesamte Ablauf?
Das hängt vom Objekt ab. Ein Wiederverkauf mit sauberer Urkunde geht schneller als ein Neubau vom Plan, bei dem die Übertragung erst nach Fertigstellung und Registrierung des Gebäudes stattfindet. Wir nennen Ihnen im Einzelfall einen realistischen Rahmen.
Muss ich für jeden Schritt nach Thailand reisen?
Nein. Besichtigung und Übertragung sind die Momente, in denen Ihre Anwesenheit sinnvoll ist. Für das Land Office ist in der Praxis auch eine Vertretung durch Bevollmächtigte möglich, was der Anwalt vorab klärt.
Brauche ich einen eigenen Anwalt, wenn ihr schon prüft?
Ja. Unser Partner prüft Objekt und Markt. Die rechtliche Due Diligence gehört in die Hand eines unabhängigen Anwalts, den Sie beauftragen.
Was kostet die Begleitung durch euch?
Das besprechen wir offen im Erstgespräch. Sie entscheiden nach der Orientierung, ob Sie weitergehen wollen.
Nächster Schritt
Wenn Sie den Ablauf einmal an Ihrem konkreten Vorhaben durchgehen möchten, tun wir das gern in einem ersten Gespräch. Sie erfahren, welche Schritte bei Ihnen anstehen und welche Fragen der Anwalt vorab klären sollte. Kostenlose Erstorientierung anfragen
Stand: September 2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Lassen Sie Ihren Einzelfall von einem Anwalt und Steuerberater prüfen.