Ja, Deutsche, Österreicher und Schweizer dürfen in Thailand Eigentumswohnungen (Condominiums) im eigenen Namen als Eigentum erwerben. Land dürfen Ausländer nicht besitzen, ein Haus mit Grundstück ist deshalb nur über eine Pacht des Bodens möglich. Die vielfach angekündigten Lockerungen sind bis heute nicht in Kraft.
Was Ausländer in Thailand besitzen dürfen
Der klarste Weg zum Eigentum in Thailand führt über das Condominium. Der Condominium Act erlaubt es Ausländern, einzelne Wohneinheiten in einem registrierten Condominium als Foreign Freehold zu erwerben. Das Eigentum wird im Land Office auf den Namen des Käufers eingetragen. Es ist zeitlich unbegrenzt, vererbbar und kann wieder verkauft werden.
Dieses Modell ist für die meisten unserer Kunden die passende Lösung. Wer eine Wohnung als Kapitalanlage oder als Alterssitz sucht, findet damit einen rechtlich sauberen Rahmen. Wie der Kauf im Detail abläuft, beschreiben wir im Ratgeber Condo Thailand Freehold.
Die Foreign Quota von 49 Prozent
Es gibt eine wichtige Einschränkung. Höchstens 49 Prozent der Gesamtwohnfläche aller Einheiten eines Condominiums dürfen Ausländern gehören. Die übrigen 51 Prozent bilden die sogenannte Thai Quota. Einheiten aus dieser Quote können Ausländer nicht im eigenen Namen als Freehold kaufen.
In der Praxis heißt das: Vor jeder Reservierung muss geprüft werden, ob in dem Gebäude noch Platz in der ausländischen Quote frei ist. Die Verwaltung des Condominiums (Juristic Person) bestätigt das schriftlich. Ohne diese Bestätigung sollte niemand Geld überweisen.
Was Ausländer nicht besitzen dürfen
Land ist für Ausländer in Thailand grundsätzlich nicht erwerbbar. Das gilt für ein Baugrundstück ebenso wie für den Boden unter einer Villa. Diese Regel ist der Kern des thailändischen Immobilienrechts, und sie gilt auch 2026 unverändert.
Haus oder Villa: Gebäude ja, Boden nein
Ein Haus kann Ausländern gehören, das Grundstück darunter nicht. Der übliche Weg ist eine Pacht des Grundstücks (Leasehold). Die registrierbare Höchstdauer eines Pachtvertrags beträgt 30 Jahre. Verlängerungsoptionen wie "30+30+30" sind vertragliche Versprechen des Verpächters, kein im Land Office eingetragenes Recht.
Wer eine Villa kauft, erwirbt also im Kern ein Nutzungsrecht auf Zeit. Das kann für einen Alterssitz passen. Als reine Kapitalanlage hat es andere Eigenschaften als eine Eigentumswohnung. Den Vergleich haben wir im Ratgeber Freehold vs. Leasehold zusammengefasst.
Die Thai-Firma als Umweg: Wir raten ab
Immer wieder wird Ausländern vorgeschlagen, eine thailändische Gesellschaft zu gründen, die das Grundstück hält. Die thailändischen Anteilseigner sind dabei häufig nur Strohmänner (Nominees). Dieses Konstrukt ist rechtswidrig und wird seit 2026 aktiv verfolgt.
Seit dem 1. Januar 2026 verlangt das Department of Business Development bei jeder Neugründung mit ausländischer Beteiligung Nachweise über die Herkunft der Mittel der thailändischen Gesellschafter. Seit dem 1. April 2026 gilt das auch für Änderungen bestehender Gesellschaften. Seit dem 1. August 2026 müssen thailändische Gesellschafter Kontoauszüge über mindestens drei Monate vorlegen. Rund 21.000 Firmen stehen unter Verdacht. Am 23. Mai 2026 gab es eine Großrazzia auf Koh Phangan mit 22 Festnahmen.
Wir vermitteln keine Objekte über solche Strukturen. Mehr dazu im Ratgeber Haus über Firma oder Nominee.
Was sich 2026 geändert hat und was nicht
Um das Thema kursieren viele Halbwahrheiten. Hier der Stand, wie wir ihn kennen.
| Thema | Stand September 2026 |
|---|---|
| Foreign Quota im Condominium | 49 Prozent, unverändert |
| Anhebung auf 75 Prozent | 2024/2025 diskutiert, nicht beschlossen |
| Registrierbare Pachtdauer | 30 Jahre, unverändert |
| 99-Jahres-Pacht | Im Mai 2025 angekündigt, nicht in Kraft |
| Nominee-Strukturen | Verschärfte Prüfung seit 2026, aktive Verfolgung |
| Vermietung unter 30 Tagen | Ohne Hotellizenz verboten, Urteil Anfang 2026 |
Die wichtigste Botschaft: Angebote, die mit "90 Jahre" oder "99 Jahre" werben, beruhen auf einem angekündigten, aber nicht geltenden Gesetz. Wer damit rechnet, kauft auf Basis einer Hoffnung.
Für Vermieter kommt ein zweiter Punkt hinzu. Vermietung unter 30 Tagen ohne Hotellizenz verstößt gegen den Hotel Act. Ein Gerichtsurteil Anfang 2026 hat bestätigt, dass nur Monatsmieten ausgenommen sind. Details finden Sie im Ratgeber Kurzzeitvermietung in Thailand.
Was das für Ihre Kaufentscheidung bedeutet
Aus den Regeln ergeben sich für Käufer aus dem deutschsprachigen Raum einige klare Folgerungen.
Condo als Standardlösung
Wer Eigentum im eigenen Namen will, kauft eine Wohnung in der Foreign Quota. Das ist der einzige Weg zu unbefristetem, eingetragenem Eigentum. Alle anderen Wege bedeuten entweder eine zeitliche Begrenzung oder ein rechtliches Risiko.
Geld richtig überweisen
Der Kaufpreis muss in Fremdwährung aus dem Ausland nach Thailand überwiesen werden. Die thailändische Bank rechnet in Baht um und stellt ab einem Gegenwert von 50.000 US-Dollar ein Foreign Exchange Transaction Form aus. Ohne diesen Beleg trägt das Land Office keinen Ausländer als Eigentümer ein. Wie das praktisch funktioniert, erklären wir unter Geld nach Thailand überweisen.
Steuerliche Ansässigkeit beachten
Wer 180 Tage oder mehr im Kalenderjahr in Thailand verbringt, ist dort steuerlich ansässig. Ab 2024 erzieltes Auslandseinkommen, das nach Thailand überwiesen wird, ist dann grundsätzlich steuerpflichtig. Wer erst umzieht und danach den Kaufpreis überweist, kann ein Problem bekommen. Überweisen Sie möglichst vor dem Umzug oder holen Sie vorher steuerlichen Rat ein. Mehr im Ratgeber Thailand Steuer auf Auslandseinkommen.
Die Urkunde prüfen lassen
Bei Grundstücken ist die Chanote (Nor Sor 4 Jor) die vollwertige Eigentumsurkunde mit vermessenen Grenzen. Schwächere Titel wie Nor Sor 3 Gor oder Nor Sor 3 sind für Ausländer nur mit großer Vorsicht relevant. Ein thailändischer Anwalt prüft den Titel vor der Reservierung. Bei uns gehört das zur Due Diligence, siehe So funktioniert es.
Häufige Fragen
Kann ich als Deutscher ein Grundstück in Thailand kaufen?
Nein. Ausländer dürfen in Thailand kein Land besitzen. Möglich sind Eigentumswohnungen als Foreign Freehold oder eine Pacht von Grundstücken über höchstens 30 registrierbare Jahre.
Gilt die Foreign Quota für jedes Gebäude einzeln?
Ja. Die 49 Prozent beziehen sich auf die Gesamtwohnfläche eines einzelnen Condominiums. Ob noch Platz frei ist, bestätigt die Juristic Person des jeweiligen Projekts.
Wurde die Quote 2026 auf 75 Prozent erhöht?
Nein. Die Erhöhung wurde 2024 und 2025 diskutiert, ist aber nicht beschlossen. Es gelten weiterhin 49 Prozent.
Ist eine Thai-Firma für den Hauskauf noch eine Option?
Eine Gesellschaft mit Strohmann-Gesellschaftern ist rechtswidrig und wird seit 2026 aktiv verfolgt. Wir raten davon ab. Wer ein Haus will, sollte über ein registriertes Leasehold nachdenken und den Vertrag anwaltlich prüfen lassen.
Nächster Schritt
Wenn Sie überlegen, eine Immobilie in Thailand zu kaufen, klären wir in einem ersten Gespräch, welches Modell zu Ihrem Ziel passt und welche Fragen ein Anwalt vorab beantworten sollte. Das Gespräch ist unverbindlich und kostenfrei. Kostenlose Erstorientierung anfragen
Stand: September 2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Lassen Sie Ihren Einzelfall von einem Anwalt und Steuerberater prüfen.