Ausländer dürfen in Thailand kein Land besitzen. Eine thailändische Gesellschaft, deren thailändische Gesellschafter nur Strohmänner sind, ist eine Umgehung dieses Verbots und rechtswidrig. Seit 2026 verfolgen die Behörden solche Konstruktionen aktiv. Wir vermitteln keine Objekte auf dieser Grundlage.
Warum das Firmenmodell angeboten wird
Wer ein Haus mit Garten in Thailand sucht, stößt schnell auf ein Problem. Das Haus selbst darf einem Ausländer gehören, das Grundstück darunter nicht. Ausländer dürfen in Thailand grundsätzlich kein Land besitzen. Dieser Grundsatz ist eindeutig, und er gilt unverändert.
Weil viele Käufer trotzdem ein Haus im eigenen Zugriff wollen, hat sich über Jahre ein Umweg etabliert: die thailändische Gesellschaft. Der Käufer gründet eine Firma, an der thailändische Staatsangehörige die Mehrheit halten. Die Firma kauft das Land. Der Ausländer hält die Minderheit, kontrolliert die Firma aber über Vollmachten, Stimmrechtsvereinbarungen oder Vorzugsaktien.
Vermittler stellen dieses Modell oft als Standardlösung dar. Manche Anwaltskanzleien bieten es als Paket an, inklusive thailändischer Gesellschafter, die der Käufer nie kennenlernt. Genau hier liegt das Problem.
Warum das Modell rechtswidrig ist
Eine thailändische Gesellschaft darf Land besitzen, wenn sie eine echte Gesellschaft ist. Das heißt: Die thailändischen Gesellschafter haben ihre Anteile mit eigenem Geld bezahlt, haben ein eigenes wirtschaftliches Interesse und treffen tatsächlich Entscheidungen.
Wenn die Thai-Gesellschafter nur auf dem Papier stehen, ihre Anteile vom Ausländer bezahlt wurden und sie keinerlei eigenes Interesse an der Firma haben, sind sie Strohmänner, im Englischen "Nominees". Die Firma dient dann ausschließlich dazu, das Landbesitzverbot zu umgehen. Das ist nicht erlaubt und wird verfolgt.
Der Unterschied zwischen einer echten Gesellschaft und einer Nominee-Konstruktion liegt nicht in den Papieren, sondern in der Wirklichkeit. Eine Firma, die keinen Geschäftszweck hat außer dem Halten eines Wohnhauses, deren Thai-Gesellschafter kein Geld eingebracht haben und die vom Ausländer allein finanziert wird, hält der Prüfung nicht stand.
Der Crackdown 2026
Lange Zeit wurden solche Konstruktionen geduldet oder nicht systematisch geprüft. Das hat sich 2026 geändert. Die Behörden haben in drei Schritten die Anforderungen verschärft:
| Seit | Maßnahme |
|---|---|
| 1. Januar 2026 | Das Department of Business Development (DBD) verlangt bei jeder Neugründung einer Gesellschaft mit ausländischer Beteiligung Nachweise über die Herkunft der Mittel der thailändischen Gesellschafter. |
| 1. April 2026 | Diese Pflicht gilt auch für Änderungen bestehender Gesellschaften. |
| 1. August 2026 | Thailändische Gesellschafter müssen Kontoauszüge über mindestens drei Monate vorlegen, die belegen, dass sie ihre Anteile aus eigenen Mitteln bezahlt haben. |
An der Durchsetzung sind mehrere Behörden beteiligt: das DBD, das Department of Lands, das Department of Special Investigation und das Anti-Money Laundering Office. Rund 21.000 Firmen stehen unter Verdacht. Am 23. Mai 2026 gab es eine Großrazzia auf Koh Phangan mit 22 Festnahmen.
Für Eigentümer, die ihr Haus über eine solche Firma halten, bedeutet das: Jede Änderung im Handelsregister, etwa ein Wechsel des Geschäftsführers oder ein Verkauf der Anteile, löst seit April 2026 eine Prüfung der Mittelherkunft aus. Bestehende Konstruktionen werden also nicht nur bei Neugründungen sichtbar, sondern auch bei jeder späteren Bewegung.
Die Risiken im Einzelnen
Verlust der Immobilie
Wird eine Nominee-Konstruktion festgestellt, kann die Gesellschaft aufgelöst und das Land veräußert werden. Der Ausländer hat keinen rechtlichen Anspruch auf das Grundstück, weil er es nie besitzen durfte. Im schlechtesten Fall verliert er den Großteil seines eingesetzten Kapitals.
Strafverfolgung
Die Umgehung des Landbesitzverbots ist strafbar, und zwar für alle Beteiligten: den ausländischen Käufer, die thailändischen Strohmänner und unter Umständen die beratenden Kanzleien. Die Razzia auf Koh Phangan zeigt, dass die Behörden nicht nur Bußgelder verhängen, sondern auch Festnahmen durchführen.
Unverkäuflichkeit
Selbst ohne behördliches Einschreiten wird ein Haus in einer Nominee-Firma schwer verkäuflich. Seriöse Käufer und deren Anwälte lehnen solche Objekte ab. Ein Verkauf der Firmenanteile löst seit April 2026 die Prüfung der Mittelherkunft aus. Der Kreis möglicher Käufer schrumpft auf Personen, die das Risiko nicht kennen oder ignorieren.
Abhängigkeit von Dritten
Der Ausländer ist auf das Wohlverhalten seiner Thai-Gesellschafter angewiesen. Bei Streit, Tod oder Erpressung stehen ihm nur schwache Mittel zur Verfügung, weil die zugrunde liegende Vereinbarung selbst rechtswidrig ist. Ein Gericht wird eine Konstruktion nicht schützen, die dazu dient, das Gesetz zu umgehen.
Legale Alternativen
Es gibt Wege, in Thailand zu wohnen oder zu investieren, ohne das Landbesitzverbot zu umgehen.
Condo als Foreign Freehold
Eigentumswohnungen in einem Condominium dürfen Ausländer im eigenen Namen als Freehold erwerben, solange die Foreign Quota von 49 Prozent der Gesamtwohnfläche nicht überschritten ist. Das ist die klarste und sicherste Form des Eigentums für Ausländer. Details lesen Sie im Ratgeber Condo Thailand Freehold und im Überblick Immobilien in Thailand kaufen.
Haus im eigenen Namen auf gepachtetem Grund
Das Haus kann Ausländern gehören, das Land nicht. Eine übliche Lösung ist ein registrierter Pachtvertrag über das Grundstück mit einer Laufzeit von 30 Jahren, während das Gebäude im Namen des Ausländers eingetragen wird. Die 30 Jahre sind die registrierbare Höchstdauer. Verlängerungsoptionen sind vertragliche Versprechen, kein registriertes Recht. Was das im Vergleich zum Eigentum bedeutet, erklären wir unter Freehold vs. Leasehold.
Nutzungsrechte
Neben der Pacht kennt das thailändische Recht weitere Nutzungsrechte an Grundstücken, etwa den Nießbrauch, auf Englisch Usufruct. Ob ein solches Recht im Einzelfall passt, hängt von der Situation ab und sollte ein Anwalt in Thailand prüfen.
Warum wir keine Firmenkonstruktionen vermitteln
Unser Auftrag ist es, Käufern aus Deutschland, Österreich und der Schweiz einen sicheren Weg zu einer Immobilie in Thailand zu zeigen. Ein Modell, das auf einer Umgehung des Gesetzes beruht und seit 2026 aktiv verfolgt wird, passt nicht dazu. Wir vermitteln deshalb keine Häuser, die über Nominee-Firmen gehalten werden, und raten von diesem Modell ab.
Wer ein Haus möchte, dem zeigen wir die Pachtlösung mit dem Gebäude im eigenen Namen. Wer vor allem Kapital anlegen möchte, findet mit einem Condo als Foreign Freehold meist die passendere Lösung. Welche Fehler Käufer sonst noch häufig machen, fassen wir im Ratgeber Risiken und Fehler beim Immobilienkauf in Thailand zusammen.
Stand: September 2026. Diese Angaben sind keine Rechts- oder Steuerberatung. Lassen Sie jede Eigentumsstruktur vor dem Kauf von einem unabhängigen Anwalt in Thailand prüfen.
Häufige Fragen
Ich besitze bereits ein Haus über eine Thai-Firma. Was soll ich tun?
Sprechen Sie mit einem unabhängigen Anwalt in Thailand, der nicht an der ursprünglichen Konstruktion beteiligt war. Er kann prüfen, ob die Gesellschaft echt ist oder als Nominee-Struktur gilt, und welche Wege es gibt, die Struktur zu bereinigen. Wir können und dürfen hier keine Einzelfallberatung geben.
Ist eine Firma immer verboten?
Nein. Eine echte Gesellschaft mit thailändischen Partnern, die eigenes Geld eingebracht haben und ein eigenes Interesse verfolgen, ist zulässig. Der Unterschied liegt in der Realität der Beteiligung. Wer nur einen Wohnsitz oder eine Kapitalanlage sucht, braucht keine Firma.
Kann mein thailändischer Ehepartner das Land kaufen?
Thailändische Staatsangehörige dürfen Land besitzen. Bei einem Kauf durch den Ehepartner gelten aber besondere Regeln zur Herkunft der Mittel und zum Güterstand. Auch hier muss ein Anwalt den Einzelfall prüfen.
Was ist mit Angeboten, die "sicheres Firmenmodell" versprechen?
Ein Modell, das die Kontrolle des Ausländers über das Land sichert, während Thais nur formal beteiligt sind, ist genau das, was seit 2026 verfolgt wird. Solche Versprechen sollten Sie als Warnsignal verstehen.
Nächster Schritt
Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung in Thailand suchen, zeigen wir Ihnen die Wege, die rechtlich tragfähig sind. Wie unsere Begleitung aufgebaut ist, lesen Sie unter So funktioniert es. Kostenlose Erstorientierung anfragen