Die häufigsten Fehler deutschsprachiger Käufer in Thailand sind vermeidbar: fehlende Prüfung der Foreign Quota, falsche Überweisung, Vertrauen in nicht registrierbare Pachtversprechen, Renditerechnungen mit Kurzzeitvermietung und Käufe im Überangebot. Wer diese Punkte vor der Unterschrift klärt, schließt die meisten Risiken aus.
Warum die meisten Fehler vor dem Kauf passieren
Ein Immobilienkauf in Thailand folgt anderen Regeln als in Europa. Wer die Gewohnheiten von zu Hause überträgt, macht Fehler, die sich später nur schwer korrigieren lassen. Die folgende Liste stammt aus unserer Erfahrung mit Käufern aus Deutschland, Österreich und der Schweiz.
Die zehn häufigsten Fehler
1. Kauf ohne Prüfung der Foreign Quota
Ausländer dürfen in einem Condominium nur Einheiten im eigenen Namen erwerben, solange nicht mehr als 49 Prozent der Gesamtwohnfläche Ausländern gehören. Ist diese Quote ausgeschöpft, kann der Ausländer die Einheit nicht als Freehold eintragen lassen. Manche Verkäufer bieten die Einheit dann als Leasehold an, ohne den Unterschied zu erklären. Vor jeder Reservierung muss der aktuelle Stand der Quote schriftlich von der Hausverwaltung bestätigt werden. Die Anhebung auf 75 Prozent wurde diskutiert, ist aber nicht beschlossen. Details im Ratgeber Immobilien in Thailand für Ausländer.
2. Überweisung in Baht
Der Kaufpreis für eine Foreign-Freehold-Einheit muss in Fremdwährung aus dem Ausland nach Thailand überwiesen werden. Die thailändische Bank wechselt in Baht und stellt ab 50.000 US-Dollar ein Foreign Exchange Transaction Form aus, darunter eine Credit Advice. Wer bereits zu Hause in Baht wechselt oder einen Transferdienst nutzt, der über lokale Baht-Konten abwickelt, hat diesen Beleg nicht. Ohne ihn registriert das Land Office keinen Ausländer als Eigentümer. Wie es richtig geht, steht im Ratgeber Geld nach Thailand überweisen.
3. Vertrauen in 99-Jahre-Versprechen
Die registrierbare Höchstdauer eines Pachtvertrags beträgt 30 Jahre. Angebote mit "30+30+30", "90 Jahre" oder "99 Jahre" beruhen auf vertraglichen Verlängerungsoptionen, die kein registriertes Recht sind. Ein Gesetz für eine 99-Jahres-Pacht wurde im Mai 2025 angekündigt, ist aber nicht in Kraft. Wer den Preis für 90 Jahre bezahlt, aber nur 30 Jahre gesichert hat, trägt das Risiko allein. Den Vergleich der Modelle finden Sie unter Freehold vs. Leasehold.
4. Airbnb-Rendite einplanen
Vermietung unter 30 Tagen ohne Hotellizenz verstößt gegen den Hotel Act. Ein Gerichtsurteil Anfang 2026 hat bestätigt, dass nur Monatsmieten ausgenommen sind. Die Strafen reichen bis zu einem Jahr Haft, dazu 20.000 THB Geldstrafe und 10.000 THB je Tag der Fortsetzung. Hinzu kommen Hausordnungen, die Tagesvermietung meist zusätzlich verbieten. Eine Kalkulation, die nur mit Tagesmieten aufgeht, ist keine Kalkulation. Rechnen Sie ausschließlich mit Langzeitmiete, üblich sind 6 bis 12 Monate. Mehr dazu im Ratgeber Kurzzeitvermietung in Thailand.
5. Haus über eine Nominee-Firma
Ausländer dürfen kein Land besitzen. Eine Thai-Firma mit Strohmann-Gesellschaftern, die nur zum Halten eines Hauses dient, ist eine rechtswidrige Umgehung. Seit dem 1. Januar 2026 verlangt das Department of Business Development Nachweise zur Mittelherkunft der thailändischen Gesellschafter, seit dem 1. August 2026 Kontoauszüge über mindestens drei Monate. Rund 21.000 Firmen stehen unter Verdacht. Wer heute in ein solches Modell einsteigt, riskiert Verlust der Immobilie und Strafverfolgung. Warum wir davon abraten, lesen Sie im Ratgeber Haus in Thailand über Firma kaufen.
6. Kauf im Überangebot
Pattaya hat 2026 ein strukturelles Überangebot, konzentriert auf Jomtien und den südlichen Strandabschnitt. Wiederverkäufe schließen im Schnitt rund 6 Prozent unter Angebotspreis. In überversorgten Segmenten dauert ein Verkauf etwa 180 Tage, in Top-Strandlagen 30 bis 60 Tage. Für gute Lagen liegt die Preisprognose für den Rest des Jahres bei flach bis plus 2 bis 4 Prozent, der Massenmarkt im Landesinneren gibt eher nach. Wer in einem überversorgten Segment kauft, weil der Preis niedrig wirkt, kauft oft die spätere Unverkäuflichkeit mit. Die Lagen beschreiben wir unter Immobilien in Pattaya kaufen.
7. Off-Plan ohne Fertigstellungsgarantie
Neubauprojekte werden oft vor Baubeginn verkauft. Der Käufer zahlt in Raten, das Gebäude entsteht später. Fällt der Bauträger aus, ist das eingezahlte Geld gefährdet. Vor einem Off-Plan-Kauf sollten Sie prüfen, ob der Bauträger frühere Projekte abgeschlossen hat, wie die Baufinanzierung gesichert ist und ob es eine Treuhandregelung oder eine Garantie für die Fertigstellung gibt. Fehlen diese Punkte, ist der niedrige Vorverkaufspreis der Preis für ein Risiko, das Sie allein tragen.
8. Bauqualität nach dem Erdbeben 2025 nicht prüfen
Das Erdbeben vom 28. März 2025 mit Epizentrum in Myanmar ließ in Bangkok einen Hochhausrohbau einstürzen. Seither achten Käufer stärker auf Bauträger, Baujahr und Statik. Wer heute kauft, sollte nach Bauträger, Baujahr und gegebenenfalls nach Gutachten fragen. Bei Bestandsimmobilien lohnt eine Besichtigung mit einem unabhängigen Fachmann. Ein schöner Ausbau sagt nichts über das Tragwerk.
9. Keine Rücklagen für Common Fee und Sinking Fund
Beim Kauf fällt einmalig ein Sinking Fund an, üblich sind 500 bis 1.000 THB je Quadratmeter. Laufend zahlen Eigentümer die Common Fee, üblich sind 40 bis 70 THB je Quadratmeter und Monat, je nach Projekt. Dazu kommt bei vermieteten Wohnungen die jährliche Land and Building Tax. Wer diese Posten nicht einplant, überschätzt die Rendite. Alle Positionen finden Sie im Ratgeber Kaufnebenkosten in Thailand, rechnen können Sie mit dem Renditerechner.
10. Steuerfolgen zuhause und in Thailand ignorieren
Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinne aus Thailand müssen in Deutschland, Österreich und der Schweiz in der Steuererklärung angegeben werden. Die Behandlung richtet sich nach dem jeweiligen Doppelbesteuerungsabkommen. In Thailand gilt seit 2024: Wer 180 Tage oder mehr im Jahr im Land ist, ist dort steuerlich ansässig, und überwiesenes Auslandseinkommen kann steuerpflichtig sein. Für Auswanderer und Rentner ist deshalb die Reihenfolge von Umzug und Kaufpreisüberweisung wichtig. Mehr im Ratgeber Thailand Steuer auf Auslandseinkommen.
Übersicht
| Fehler | Folge | Vermeidung |
|---|---|---|
| Foreign Quota nicht geprüft | Kein Freehold möglich | Schriftliche Bestätigung der Verwaltung |
| Überweisung in Baht | Keine Eintragung | Fremdwährung, FET oder Credit Advice |
| 99-Jahre-Pacht | Nur 30 Jahre gesichert | Nur registrierte Rechte bewerten |
| Airbnb-Rendite | Rechtsverstoß, Kalkulation falsch | Nur Langzeitmiete ansetzen |
| Nominee-Firma | Verlust, Strafverfolgung | Condo Freehold oder Pachtlösung |
| Kauf im Überangebot | Lange Verkaufsdauer, Abschlag | Lage und Segment prüfen |
| Off-Plan ohne Sicherung | Verlust der Raten | Bauträger und Garantie prüfen |
| Statik nicht geprüft | Bauliche Mängel | Bauträger, Baujahr, Gutachten |
| Keine Rücklagen | Rendite überschätzt | Hausgeld und Sinking Fund einplanen |
| Steuern ignoriert | Nachzahlungen | Steuerberater vorab einbinden |
Wie unsere Objektprüfung diese Punkte abdeckt
Unser Investment Check ist so aufgebaut, dass jeder der zehn Punkte vor der Reservierung beantwortet ist. Wir lassen den Stand der Foreign Quota schriftlich bestätigen, prüfen die Eigentumsurkunde auf einen vollwertigen Chanote-Titel und lesen die Hausordnung auf Vermietungsregeln. Wir stimmen mit dem Anwalt vor Ort den Zahlungsweg ab, bevor Sie Geld bewegen. Bei Neubauten sehen wir uns den Bauträger, seine abgeschlossenen Projekte und die Absicherung der Raten an. Bei Bestand fragen wir nach Baujahr und Statik.
Für die Kalkulation setzen wir ausschließlich Langzeitmiete an und ziehen Hausgeld, Sinking Fund und Steuern ab. Für Lagefragen nutzen wir aktuelle Marktdaten, damit Sie nicht in ein überversorgtes Segment kaufen. Steuerliche Fragen klären wir nicht selbst, sondern vermitteln einen Steuerberater, der beide Rechtsordnungen kennt. Wie die Prüfung im Ablauf eingebettet ist, lesen Sie unter So funktioniert es und im Ratgeber Immobilienkauf in Thailand: Ablauf.
Stand: September 2026. Diese Angaben sind keine Rechts- oder Steuerberatung. Marktdaten und Rechtslage können sich ändern. Lassen Sie jeden Kauf von einem unabhängigen Anwalt in Thailand und bei Steuerfragen von einem Steuerberater prüfen.
Häufige Fragen
Welcher Fehler ist am teuersten?
Der Kauf über eine Nominee-Firma, weil er im schlechtesten Fall zum Verlust der gesamten Immobilie führt. Danach folgen Off-Plan-Käufe ohne Fertigstellungssicherung.
Kann ich die Foreign Quota selbst prüfen?
Sie können bei der Hausverwaltung eine schriftliche Bestätigung anfordern. Verlassen Sie sich nicht auf mündliche Zusagen des Verkäufers. Der Anwalt prüft die Angabe zusätzlich im Land Office.
Ist Pattaya wegen des Überangebots generell ungeeignet?
Nein. Chonburi steht für rund ein Drittel aller Condo-Übertragungen an Ausländer in Thailand. Das Überangebot betrifft bestimmte Segmente, vor allem Jomtien und den südlichen Strandabschnitt sowie den Massenmarkt im Landesinneren. Gute Lagen entwickeln sich anders. Entscheidend ist die Auswahl.
Brauche ich wirklich einen eigenen Anwalt?
Ja. Der Anwalt des Verkäufers oder Bauträgers vertritt nicht Ihre Interessen. Ein unabhängiger Anwalt in Thailand prüft Titel, Quote, Vertrag und Zahlungsweg für Sie.
Nächster Schritt
Wenn Sie ein Objekt im Blick haben oder mit der Suche beginnen möchten, gehen wir die zehn Punkte gemeinsam mit Ihnen durch. Einen Überblick über den Markt und unsere Herangehensweise finden Sie unter Kapitalanlage in Thailand. Kostenlose Erstorientierung anfragen