Freehold ist eingetragenes Eigentum ohne zeitliche Grenze, für Ausländer in Thailand nur bei Condominium-Einheiten möglich. Leasehold ist ein Pachtrecht über höchstens 30 registrierbare Jahre, Verlängerungen sind Versprechen ohne Eintragung. Für Kapitalanleger ist Freehold in der Regel die klarere Wahl, Leasehold kann für einen Alterssitz mit absehbarem Zeithorizont passen.
Beide Modelle im direkten Vergleich
| Kriterium | Freehold | Leasehold |
|---|---|---|
| Rechtsnatur | Eigentum, im Land Office auf Ihren Namen eingetragen | Pachtvertrag, im Land Office auf der Urkunde vermerkt |
| Dauer | Unbegrenzt | Höchstens 30 Jahre registrierbar |
| Für Ausländer möglich bei | Condominium-Einheiten in der Foreign Quota | Grundstücken, Häusern, Thai-Quota-Einheiten |
| Verlängerung | Nicht nötig | Vertragliches Versprechen, kein registriertes Recht |
| Wert im Zeitverlauf | Folgt dem Markt | Sinkt mit der Restlaufzeit |
| Wiederverkauf | An Thailänder und Ausländer, Quote wird geprüft | Nur die Restlaufzeit, kleinerer Käuferkreis |
| Nachweis der Mittel | FET oder Credit Advice zwingend | Nicht Voraussetzung der Eintragung |
| Erbfall | Vererbbar, Erben müssen die Voraussetzungen erfüllen | Abhängig vom Vertrag |
Die 30-Jahres-Grenze
Die registrierbare Höchstdauer eines Pachtvertrags in Thailand beträgt 30 Jahre. Das Land Office vermerkt den Vertrag auf der Eigentumsurkunde des Grundstücks oder der Einheit. Damit ist das Pachtrecht gegenüber Dritten gesichert, auch wenn der Eigentümer wechselt. Nach Ablauf der 30 Jahre endet das Recht. Was dann passiert, hängt vom Vertrag und vom Verpächter ab.
Für die Kaufentscheidung heißt das: Rechnen Sie mit 30 Jahren, nicht mit mehr. Wer mit 60 einen Alterssitz pachtet, deckt damit einen realistischen Zeitraum ab. Wer mit 45 eine Anlage für die Kinder plant, erwirbt etwas, das zum Zeitpunkt der Übergabe nur noch wenig Restlaufzeit hat.
Verlängerungsversprechen: 30+30+30
Viele Verträge enthalten Optionen auf zwei weitere Pachtperioden. Das klingt nach 90 Jahren. Rechtlich sind diese Optionen vertragliche Zusagen des Verpächters. Sie sind kein registriertes Recht. Ob die Verlängerung nach 30 Jahren tatsächlich erfolgt, hängt davon ab, ob der Verpächter dann noch existiert, ob er will und ob die Zusage durchsetzbar ist. Bei einem Bauträger, den es in 30 Jahren möglicherweise nicht mehr gibt, ist das eine offene Frage.
Wir bewerten solche Optionen deshalb mit null. Was der Vertrag darüber hinaus bietet, ist ein Bonus, keine Grundlage für den Preis.
Der 99-Jahre-Mythos
Im Mai 2025 kündigte die Regierung ein Gesetz für eine 99-Jahres-Pacht an. Dieses Gesetz ist nicht in Kraft. Angebote, die mit 90 oder 99 Jahren werben, beruhen auf dieser Ankündigung, nicht auf geltendem Recht. Wer heute unterschreibt, bekommt 30 registrierbare Jahre. Sollte das Gesetz später kommen, wäre offen, ob und wie bestehende Verträge davon profitieren.
Dasselbe gilt für die diskutierte Anhebung der Foreign Quota auf 75 Prozent. Auch sie ist nicht beschlossen. Details dazu im Ratgeber Immobilien in Thailand für Ausländer.
Wiederverkaufbarkeit
Beim Freehold verkaufen Sie Eigentum. Käufer können Thailänder oder Ausländer sein, bei Ausländern prüft das Land Office die Quote. Der Preis folgt dem Markt. In Pattaya schließen Wiederverkäufe im Schnitt rund 6 Prozent unter dem Angebotspreis. Die Verkaufsdauer liegt in überversorgten Segmenten bei etwa 180 Tagen, in Top-Strandlagen bei 30 bis 60 Tagen. Mehr dazu unter Pattaya Immobilien kaufen.
Beim Leasehold übertragen Sie die Restlaufzeit. Wer nach zehn Jahren verkauft, bietet 20 Jahre an. Der Käuferkreis ist kleiner, und der Wert sinkt mit jedem Jahr. Ob die Übertragung der Zustimmung des Verpächters bedarf, sollte im Vertrag klar geregelt sein.
Finanzierung
Eine Bankfinanzierung in Thailand ist für Ausländer die Ausnahme. Unsere Kunden rechnen mit Eigenkapital. Beim Leasehold kommt hinzu, dass kein Eigentum als Sicherheit dient. Wer im Heimatland finanziert, etwa über eine bestehende Immobilie, sollte das mit seiner Bank vorab klären. Die einmaligen Kosten beim Erwerb finden Sie im Ratgeber Kaufnebenkosten Thailand.
Erbfall
Für die Immobilie gilt thailändisches Recht. Ein Testament in Thailand ist empfehlenswert. Beim Freehold-Condo müssen die Erben die Foreign-Quota- und Überweisungsvoraussetzungen ebenfalls erfüllen. Können sie das nicht, müssen sie die Einheit innerhalb eines Jahres verkaufen.
Beim Leasehold richtet sich alles nach dem Vertrag: Endet das Pachtrecht mit dem Tod des Pächters, oder geht es auf die Erben über? Das muss vor der Unterschrift geklärt sein, nicht danach. Ein Anwalt sollte beide Konstellationen prüfen.
Für wen passt was?
Freehold passt, wenn
- Sie eine Kapitalanlage mit Wiederverkaufsoption suchen.
- Sie Vermögen an die nächste Generation weitergeben wollen.
- Ihnen ein eingetragenes, dauerhaftes Recht wichtiger ist als ein Garten.
Leasehold kann passen, wenn
- Sie einen Alterssitz für einen absehbaren Zeitraum suchen und ein Haus mit Grundstück wollen.
- Sie die Restlaufzeit als Nutzungsrecht bewerten, nicht als Vermögen.
- Der Preis den Unterschied abbildet und der Vertrag anwaltlich geprüft ist.
Wovon wir abraten
- Leasehold zum Freehold-Preis.
- Verträge, deren Wert auf Verlängerungszusagen beruht.
- Konstrukte über Thai-Firmen mit Strohmann-Gesellschaftern. Diese werden seit 2026 aktiv verfolgt, siehe Haus über Firma oder Nominee.
Wer die Mietrendite eines Freehold-Condos durchrechnen will, kann dafür unseren Renditerechner nutzen. Er arbeitet mit Langzeitmiete, weil Vermietung unter 30 Tagen ohne Hotellizenz nicht zulässig ist.
Häufige Fragen
Kann ich ein Leasehold später in Freehold umwandeln?
Bei einer Thai-Quota-Einheit nur, wenn später Platz in der Foreign Quota frei wird und der Eigentümer verkauft. Bei Grundstücken nicht, weil Ausländer kein Land besitzen dürfen.
Ist ein 30-Jahres-Lease sicher?
Ein im Land Office eingetragener Vertrag besteht auch bei einem Eigentümerwechsel fort. Ein nur privatschriftlicher Vertrag bietet diese Sicherheit nicht. Die Eintragung ist deshalb Pflicht, nicht Kür.
Was ist von Angeboten über 90 Jahre zu halten?
Es handelt sich um Marketing. Registrierbar sind 30 Jahre. Alles darüber hinaus ist eine vertragliche Zusage, deren Einlösung in der Zukunft liegt.
Kann mir das Haus auf dem gepachteten Grundstück gehören?
Ja. Das Gebäude kann Ausländern gehören, der Boden nicht. Wie das im Einzelfall dokumentiert wird, klärt der Anwalt vor Vertragsabschluss.
Nächster Schritt
Ob Freehold oder Leasehold zu Ihrem Vorhaben passt, hängt von Alter, Zeithorizont und Ziel ab. Wir besprechen das mit Ihnen offen und ohne Verkaufsdruck. Kostenlose Erstorientierung anfragen
Stand: September 2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Lassen Sie Ihren Einzelfall von einem Anwalt und Steuerberater prüfen.